淘寶價買正版LV，領展都食「人血饅頭」？（2021年6月5日）

（2021年6月6日註：為免有人誤會，「人血饅頭」其實曲線讚管理層能夠把握機會。小薯唔係冷血，不過，在商言商，商家唔係開善堂，唔係「人血饅頭」時間，邊有淘寶價買正版LV。其實好聽一點，就是價值嚴重低估時買入。因此，呢單deal小薯真心覺得唔錯，賣家其實也有解脫，你情我願。好似巴老都成日食「人血饅頭」，08年買高盛都超好deal。50億，高盛股本約10％的永久特別股及認購權證，每年都必須支付一○％的股利，真心食得好盡。）

原本想拍新既FS-pedia系列，但見到823領展出了個新deal，手痕就插隊，寫左先。呢deal，要睇住公告同埋佢個Presentation一齊睇。小薯會總結一句，呢個deal，難聽少少，真係趁人病，攞人命，再難聽少少，就係食人血饅頭。因為賣家管理不善，債務高築（做埋valuation都要淨負債人民幣11.058億）。另外，大陸公司又要減槓桿，無接盤俠。天時、地利、人和，就淘寶價買正版LV。 

領展在6.4當日，公告好消息，宣佈購買位於中國廣州市天河區馬場路36號的太陽新天地購物中心。物業為8層高之商業發展物業連同4層地庫，共同組成零售面積約90,113.41平方米（目前可租用總面積約50,360.82平方米），及設有 800個泊車位的停車場。代價為相等於人民幣32.047億元，而物業之物業估值為人民幣33.50億元，代價物業估值折讓約4.3%。 

先唔討論代價係唔係合理，買樓既人都會話LOCATION、LOCATION同LOCATION。咁我地一齊睇下google map （大家可以同時睇埋高德地圖）：

• 天河區在廣州市各區中有最高的國內生產總值及第二高的人均國內生產總值；
• 附近有暨南大學同埋一堆中小學、有賣車場（不是cheap雞場，是有GOLF場、維修中心，主打中高檔的車場）、一大堆的商業樓群和住宅社區，也有一些酒店
• 近廣州市的主幹道路黃埔大道，亦鄰近地鐵5號線。同時，沿地鐵13號線規劃的兩個地鐵站也預計將於2022/23年開始營運
• 鄰近的零售物業，主打是小型商店或一中型商場，太陽新天地購物中心是唯一的大型商場。
• 鄰近的廣州賽馬場（馬場）地塊可能進行重建，可進一步受益於大量湧入的上班族及新居民。 

睇完呢堆資料，小薯只得一個字既comment：「靚地！」 

再睇下營運數字：

• 租用率：70.3%【小薯：認真低，領展90%以上的租用率是基本吧！這個場說一令小薯想起領展一開始接的房委會場，只要做返正正常常就可以加租，提升租用率。領展也表示，物業的基本租金收入遠低於同區，相信經重新定位、提升商戶及服務組合後，物業租金增長潛力大。】
• 2021年至2023年期間到期的零售租約佔該物業零售面積之現時基本租金收入約68%，當中37%今年到期【小薯：即是今年年底，投資者就會睇到加租的「歡愉」。3年後，基本上就可以價值釋放。參考領展過去買買返嚟嘅廣州、深圳商場，閒閒地都可以每年加租3、4成】
• 零售面積約90,113.41平方米，可租用總面積約50,360.82平方米【小薯：即是現在的管理層，只用了56%左右的零售面積】
• 每月現時收入（不包括管理費）：約為每月人民幣 10,605,165元【即係現時Yield rate 大約4%，】
• 按租賃面積計，該物業之三大零售行業為餐飲、娛樂及生活 方式及一般零售，佔該物業零售面積之每月現時基本租金收 入約74.1%【小薯：一貫領展的主場】

總括上數據，簡單地講：「現在的管理層，只用了56%左右的零售面積，而56%的零售面積面積，出租了70%。領展最出息的，就是物業增值，好似上面咁講，只要領展能提升租用率，連埋加租，仲要再加大可租用總面積，兩、三年後，yield rate有機會高達雙位數。（約可計計，單單只是緊接兩年都加30%，出租率由70%升到100%，yield rate可以去到幾高？）」

另外，再睇埋領展在廣州另外一個場，西城都薈廣場，離這個太陽新天地購物中心大約21分鐘車租（參考google map），兩個都係CBD，市中心靚位。在商場名聲上，相信可以做到一個協同效應。其實，以西城都薈廣場的營運情況，仲要找埋名「領展購物廣場⋅ 廣州」，相信「領展」呢個名已經有一定聲譽，要重新搞起「太陽新天地購物中心」，相信不難。 

最後，講多一樣，領展今次用32億買太陽新天地購物中心，資產負債率都只由 19.2%輕微上升到20.4%，只升了 1.2%，真心屈機。如果領展再配合人仔債，就能對沖匯率險。參考領展5月發行的6.5億元三年期離岸人民幣債務票據，年度票面息率為2.8%。不做任何動作，息差也有1.2%高峰（Yield rate 4% - 票面息率2.8%） 

總結，呢單deal，睇數字真心覺得係good deal。而呢個good deal，很大程度是建基於賣家管理不善，債務高築，配合領層的優秀管理，而達成的人血饅頭deal。在商言商，如果唔係人血饅頭（好聽點就是嚴重低估），回報率又點會咁高呢。其實，在內地去槓桿的大環境下，幾呢類型既人血饅頭，又有幾多呢？