領展2021財年年報分析（2021年7月14日）

近排真心忙，領展（823）的年報出了好一段時間，都未有時間跟大家分享業績。小薯已經在PATERON分享了領展的最新估值，如果大家大興趣，不妨請小薯飲杯咖啡，JOIN小薯的PATERON，甚至一個月請小薯食餐飯，跟其他薯粉在薯圈內圍爐取暖。 

老實說，好像領展這樣大的REITS，相信業績不會太大的「驚」或者「喜」，管理層做數謀私利，所以看看一些主要營運數據即可，所以今次就跟大家很快過下今年的業續，同時分享一下小薯平時如何睇類似好像領展這麼穩定的公司的年報。

這裡小薯把想法用顏色HIGHLIGHT，讓大家更容易看到小薯如何詮釋領展的數字。

（註：小薯這裡就不截圖了，大家自行下載年報看看） 

營運數據

1        香港物業組合

1.1        物業組合的租用率維持於96.8%的穩定水準。（小薯：這個跟同類REITS，置富的租用率為95.8%相若 [注意：置富的年結是12月31日] ，反映出民生的防守力！）

1.2        新簽訂逾400份租約，錄得98%的租金收繳率。（小薯：証明領展找的客戶都頗有質素）

1.3        由於物業管理費用豁免及租金減免，零售收益總額按年減少4.5%。特別是商舖的零售租金下跌4.2%（小薯：這個跌幅小薯收貨了！香港的零售業銷售額於2020年全年按年下跌24.3%，置富收益減少5.9%，冠君 [注意：冠君的年結是12月31日]的朗豪坊商場收益淨額跌17.3%）

1.4        平均零售物業續租租金調整率錄得-1.8%的負增長，不過特別留意街市/熟食檔位續租租金調整率竟+18.3%。（小薯：雖然街市/熟食檔位佔總面積約9.2%，不過在疫情下，仍可大幅加租，側面反映出領展的租金叫價能力。在一般租約大約是3年的前題下，可以想像到，三年後商舖可望大幅加租）

1.5        平均每月租金按年減少3.4%至每平方呎62.4港元。（小薯：冠君的朗豪坊商場平均每月租金按年跌14.4%）

1.6        整體商戶每平方呎零售銷售總額下調9.4%。（小薯：朗豪坊商場租戶銷售額急挫而下跌17.3%）

1.7        行業組合飲食、超級市場及食品街市╱熟食檔位分別佔每月租金28%、21.6%及16.6%，合計66.2%（小薯：這個組合顯示領展繼續奉行民生場的策略）

1.8        停車場收益僅錄得按年 1.5%的輕微跌幅，每個泊車位每月收入按年下跌1.8%。（小薯：這個跌幅小薯也收貨了！置富停車場收益減少10.5%）

1.9        2021財年完成了成三個項目提升項目，為樂富廣場、彩園廣場及啟田商場，它們的投資回報率分別為10.1%、9.1%及12.1%。（小薯：受到備受打擊的租賃市場影響，依然有這個回報，可以收貨了！）

1.10    前瞻性句子：

1.10.1             租賃磋商方面仍然充滿挑戰，然而2020/2021第四季度的平均續租租金調整率已回升至正數範圍。同時，在2022財年有33%的租約到期，另外有8%的短期租約及空置。（小薯：即是業務漸趨正常，同時41%下年可以加租，雖然不敢說疫情的零售黑暗已完，但至少步向光明，相信業績有望回復疫前的一定水準）

1.10.2             隨著2019冠狀病毒病疫情逐漸消退，加上香港政府持續推出疫苗接種計劃，我們預期租賃市場氣氛及本地消費於2021/2022年度將會有所改善。（小薯：承上，管理層對前景審慎樂觀）

1.10.3             正在進行四個項目，估計資本開支總額為4.34億港元。未來資產提升項目投放超過10.0 億港元的資本開支，預期投資回報率為低雙位數。（小薯：相信香港未來的增長只會靠資產提升，而回報只會越來越低）

2        內地物業組合

2.1        收益總額及物業收入淨額分別按年下跌6.3%及6.9%

2.2        平均續租租金調整率為11.1%

2.3        業務迅速恢復及於年內簽訂約200份新租約 （小薯：即是業務漸趨正常）

2.4        平均零售租用率輕微下跌至96.3% （2020年：97.8%），主要是由於領展中心城的資產提 升工程導致空租期，其他三項物業的商戶銷售額已恢復至 2019冠狀病毒病爆發前大約90%的水準（小薯：承上）

2.5        租金收繳方面整體維持穩健，並錄得98%的高水準（小薯：証明領展找的客戶都頗有質素）

2.6        上海甲級辦公室物業－領展企業廣場的租用率維持於95.8%，辦公室續租租金調整率跌至-8.0%

2.7        我們成功與主要商戶續約10年（小薯：即是已鎖定了未來10年的收入，同時反映出領展物業的質素）

2.8        完成於中國內地的第六項投資， 即收購上海七寶萬科廣場的50%權益

2.9        於2021年6月4日，我們再次投資粵港澳大灣區並宣佈於中國內地的第七項投資，即以人民幣32.05億收購位於廣州天河區的太陽新天地購物中心（小薯：早前也分析過，大家可以看回那篇文章（轉送門））。

3        海外物業暫時佔比不大，就略過不看了！

 

財務數據

4        其實，對領展這間公司，小薯已經不多看他的財務數據，沒有大變化，收入和派息有增長就行了！反而，領展的負債水準是小薯的關注點，因為負債水準越低，代表領展可以有更多資源去做收購。

5        收益及物業收入淨額皆持平，僅錄得0.2%的增長。（小薯：置富都按年下跌5.9%，領展叫做持平，算係咁了！）

6        每基金單位分派按年增加1.0%至289.99港仙。（小薯：這是大家買領展的重點吧！）

7        資產總值約2,100億港元，上升1.1%（小薯：這是大家買領展的另外一個重點吧！）

8        負債情況：

8.1        平均借貸成本為2.66%（2020財年：3.46%），創下領展的歷史新低（小薯：錢太多、息跌、標普A Grade的credit rating。領展在2021年5-6月，發了共9億元離岸人民幣3年期債務票據，年息率僅為2.8%，而中內地人民幣三至五年期貸款基準利率為4.75%，就看得到領展幾「屈機」！）

8.2        境外收購及投資主要以當地貨幣計值的借貸融資。訂立外幣遠期合約，鎖定境外物業的可分派收入的港元計價（小薯：即是減低匯率波動的風險，加強對派息的可預見性）

8.3        負債比率僅為18.4% （2020年3月31日：16.7%）（小薯：香港房託的負債比率上限是45%，而領展資產總值約2,100億港元，即是如果領展加大負債比率到45%，領展就有近560億港元的購買力。）

8.4        這裡要特別解釋一下。公司在負債比率僅為18.4%的情況下，2021財年，收購100 Market Street、The Cabot共用了67億港元。年結後，也用了33億港元收購了50%七寶萬科廣場，26億收購太陽新天地購物中心，共用了59億港元。現在疫情下，物業估值「相信」「估計」即使不是平宜，也是合理價。

經濟復甦下，物業價值會升值（疊加加租效應），資產總值就會提升。假設借貸金額不變，負債比率就會下降。負債比率下降，credit rating就會上升，借貸成本就更低。同時，物業升值加上負債比率下降也會令領展有更多發債空間去做收購。

這裡就會形成一個良性循環，用新借貸資金收購物業，當新物業的回報率高於借貸成本時，新物業就能自負盈虧租金還息加本。舊有物業又加租還本，唔還本也可以用有加派回購。新舊物業升值又能買新資產，真正做到內外雙循環。（唔明？你看看窮人無樓就無銀行肯借首期錢，或者肯借都好L貴息；有錢人有樓，可以用樓加按，平息做第二層樓的首期。社會是這樣運作了！）

未來發展

9        有FOLLOW開領展的朋友，應該知道領展有一個「2025願景」，年報也提到了這個願景的實踐情況和未來發展。

10     以內部增長及併購的方式擴大物業組合，從而提高資產價值及推動未來物業組合增長（小薯：就是上面「負債情況」提到的狀態）

11     地區分佈方面，香港為核心市場，並繼續構成物業組合的最主要部分。的目標市場為中國內地一線城市與其周邊三角洲地區，以及四個選定海外發達市場場（即澳洲、新加坡、日本及英國）。業績簡報也提到領展的地區分佈目標：香港79%減到75%，內地17%加到20%，海外4%加到10%。（小薯：王國龍在一些訪問提及，是希望分散地理和收入來源 ，避免單一地區的風險，目標是降低融資成本，物色項目時出價更進取，意思他覺得現時擴張速度太慢，想加速）

12     資產類別方面，我們以零售及甲級辦公室物業為主。業績簡報也提到領展的資產類別目標：零售及辦公室比例由9:1調整至8:2。

12.1    這裡也要特別解釋一下。從領展去的收購情況，估計海外物業應該是辦公室（始終辦公室的租務較穩定及容易些，而零售物業在調整租金、調整租戶組合往往受限制），而內地和香港則是零售為主（因為有在地團隊，較清楚市場情況）。王國龍在訪問中也提及這個方向。

12.2    另外，海外辦公室主要是長租，100 Market Street及The Cabot的加權平均租約到期日分別長達8年及超過10年，長年期的租約可預見性明顯較零售高，但加租增長力就較低。由此可見，領展的計劃是，內地和香港是領展的未來增長動力，而海外辦公室則是作為防守性的資產配置。

13     在中國內地建立優秀的當地團隊以把握潛在機遇（小薯：內地團隊設立，估計未來的收購，也會是以內地為主，海外為副了！）

14     並無即時計劃出售資產，將會繼續審慎地管理及嚴選投資物業組合，務求增添合適的投資至現有物業組合（小薯：是否真的不出售資產，就睇住先啦！因為要在3年半的時間內，要做上述地區分佈目標，如果買唔到內地和外國物業，即係要減持香港物業。當然，以管理層的現時取態，相信想買物業多些，特別剛剛也出手競投銅鑼灣加路連山道商業項目，證明連香港也想加注（但不等於不會出售原有物業換貨），始終錢實在太多太平，唔用都對唔住自己。）

15     目標於2035年底前達致淨零碳排放。目前，有超過30%的現有債務是與可持續發展（即是ESG）表現掛鈎（小薯：看回2021財年的發債情況，ESG相關的債務是較平的。因此，領展搞ESG，一來收到環保企業的宣傳作用，二來又有平債，一舉兩得）

 

今次領展2021財年的年報就分享到這裡了！大家看得到，睇年報時，嘗試不要單單看管理層的解釋，和數字上的變化，想多一兩步，究竟公司的現時面對什麼情況，管理層有什麼行動？這個行動背後的動機如何，又會帶出什麼結果？

 

如文首所說，領展的最新估值就放在PATERON，有興趣不妨請小薯飲杯咖啡，JOIN小薯的PATERON，甚至一個月請小薯食餐飯，跟其他薯粉在薯圈內圍爐取暖。