2022年11月10日星期四

領展2023年財年中期業績分析

昨天領展(823)公佈了今年9月底止中期業績,可分派總額32.77億港元,較上年33.36億港元比較,同比跌1.77%。可是,大家留意,2021/2022年度上半年是有酌情分派1.46億港元,即是實際上基本可分派總額是31.9億港元,同比升2.37%。如果計及4.081億港元(包括交易成本)回購670萬個基金單位,分派比率為112%2022105% 

以每基金單位計,每基金單位分派155.51港仙,減少2.56%。撇除2021/2022年度上半年之每基金單位酌情分派7港仙,期內每基金單位中期分派增長1.9%。 

今次沒有太多comment,只會劃重點,紅字為小薯簡評: 


派息情況

市場在知道領展沒有酌情分派,導致可分派總額下跌,明顯不賣帳,應聲下跌。可是,領展一早已經說了,今年不會再有酌情分派。看回2019/2020年度的年報第34頁,公司明確說:「自於2019313日完成最後一次資產出售後,我們已於 2020331日止財政年度起三年內每年預算每基金單位約 14港仙的酌情分派。」因此,管理層已經在過去三年履行了承諾,而市場理應不要妄想酌情分派會持續下去。以下為2019/2020年度的年報相關截圖,是很明確的寫了出來。

故此,今次沒有酌情分派是預期之內,只是可分派總額的升幅較預期少,畢竟今年香港租務應較上年好,而且新增了澳洲三個零售項目(一年淨收入2980萬澳元)及辦公室組合(一年淨收入4960萬澳元)、內地三個物流項目(每年租金410萬人民幣)還有上年下半年的兩個香港車場(每個月租金1590萬)。不過,點都好,業務上是向好的,而且公司依然派100%,是好事來的。


香港業務

  • 物業組合的收益總額及物業收入淨額分別按年增長4.3%5.3%
  • 整體租金收繳率則維持在 96%
  • 平均續租租金調整率由2021/2022年度下半年的5.9%升至2022/2023年度上半年的8.5% (通常一份租約通常是3年期,所以上次簽是2019年,即是新租約三年租金加8.5%
  • 租用率仍維持於97.5%的高水平。
  • 商戶每平方呎銷售總額按年增長3.8%(香港零售業總銷貨額同期升2.0%,展展做得不錯了)。隨著飲食及一般零售業好轉,整體租金對銷售額比例進一步回復至12.6%的正常水平。
  • 在業績會中,公司提及「過去幾個月,領展已簽訂逾400份新租約,當中120份為從未在集團承租的新租客,相信與領展旗下的社區及屋村商場有穩定人流有關,吸引在傳統購物區的租客來承租。」

  • 停車場及相關業務之收益按年增長12.7%
  • 停車場時租收益按年增長2.1%並超越疫情前水平。於20228月,開始上調停車場月租租金,平均增幅為中單位數百分比。停車場月租收入增錄得按年3.4%之增長。
  • 每個泊車位每月收入按年增加3.1%3,167港元。
  • 物業經營開支總額增加0.8%。,物業收入淨額比率提高至77.3%2021年:76.6%)。
  • 投得一幅位於觀塘安達臣道之商業用地,地價為7.66億港元。地價較於2022812日之土地估值折讓約8.8%。計劃於2027年前將該土地發展為一個包括社區商業設施、鮮活街市及停車場之物業。預計發展成本總額(包括地價)約為16億港元。

 

內地業務

  • 物業組合的收益總額及物業收入淨額分別按年增長3.3%及下跌1.2%
  • 整體租金收繳率為90%
  • 零售平均續租租金調整率為8.4%lock down下比預期中好);平均租用率為92.1%
  • 上海辦公室續租租金調整率為 - 18.2%;平均租用率為96.0%(做得真係好差,比預期中的更失望。因為根據Knight Frank、高力、CBRE、JLL等做的上海辦公室市場報告,第二季租金環比下跌0.5% - 1.8%而DTZ則表示上海辦公室第三季租金環比只下跌0.37%,平均甲級辦公室每天約8.16/sq.m.。如果我們對比2020年第一季約每天約9.0/sq.m.,也只下跌約10%
  • 東莞及佛山物流項目全數租出,每年租金遞增4%5%。 


海外業務

  • 總收益及物業收入淨額分別為2.81億港元及1.79億港元,海外資產佔6.4%
  • 上面提及的三個澳洲零售項目,出租率為95.9%
  • 澳洲及英國投資之辦公室,出租率為91.8%

 

財務穩健

  • 截至2022930日止六個月,平均年期為3.4年,定息債務佔為56.1%,平均借貸成本為2.5%(美國三年期國債息率都4.5%,不過首席財務總裁黃國祥說現在加息環境會令資金成本增至3.5厘,將造成額外稅後開支約2億元)
  • 2022930日,負債比率由22.0%微升至22.7%(以max 50%計,即是大把水位加債買野,買得越多,資產越大,又可以借更多買野,LOOP LOOP LOOP;另外,今年展展draw 176億,還錢110億,80億係買項目跟翻新,新項目yield rate 4.4% - 8.3%,所以借錢係有回報嫁!)


未來發展

  • 沿用地域多元化的策略方針(點解要分散,明啦!)。目標地區:主力亞太區,中國內地的一、二線城市、澳洲和新加坡(真係有?同埋上年未期講既日本、英國唔見左?仲有只講地理分佈,無講資產分佈?下圖為未期的PPT截圖

  • 在加息情況下.為保障資產負債表規模,現時不考慮進行任何大型收購,並謹慎、選擇性地等待重新定價和在困境中浮現的收購機會(之前就話疫情難找項目,而家就講不考慮進行任何大型收購,有D唔明,不過都好過藥石亂投)
  • 業績會中主席聶雅倫強調現時仍有大量收購正在洽談當中(即是大量的中小型項目),行政總裁王國龍則說因為市場買賣雙方差價擴闊,洽談過程較難(即是唔到買入價啦!又想食血饅頭)
  • 進軍新市場或新板塊時,致力善用營運夥伴對當地市場的專業技能與知識,持續建立多個資本合作關係(之前說過,拜山學師)
  • 業績會中,王國龍說領展出售資產時同樣會考慮只轉讓部分股權、繼續負責項目管理(即是有機會賣業權,只收管理費現金流,回籠現金再投資)

3 則留言:

  1. > 新項目yield rate 4.4% - 8.3%,所以借錢係有回報嫁
    > 之前就話疫情難找項目,而家就講不考慮進行任何大型收購,有D唔明,不過都好過藥石亂投

    如果計WACC, 新項目4.4%-8.3%未必夠架, 風險面重要計埋revenue 匯價波動 (呢個唔係咁易hedge), 而辦公室有cultural shift (4天工作+wfh), 所以on average terms而家比以前既領展風險係大左, on marginal terms又要擇善固執地收購, 所以都呼應 "現時不考慮進行任何大型收購,並謹慎、選擇性地等待重新定價和在困境中浮現的收購機會"

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    1. 其實簡單D講:
      1. 佢係借錢買物業賺rental yield,只要個息差夠闊,就有利可圖。問題而家個息口拉高,如果同樣既價,就代表要改變資產負債表規模,which係唔想見到。
      2. Hedging唔會好難,海外收購及投資用當地貨幣計值的借貸來融資作為自然對沖即可,LINK都做緊。
      3. 承上,只要海外收入足夠cover 海外債息,對LINK來說,匯率風險就主要在海外調錢(派息)回香港派息呢個位到,派息係controllable and manageable,用外幣遠期合約對沖即可。當然要fully hedge好難,但較被動的收入易些control。
      4. 新項目4.4%-8.3%真係未必夠,因為LINK個債息average 都升左1%,當然新項目的required yield要高D,當然要擇善固執。

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    2. 謝謝comments

      2既自然對沖易理解; 至於3, 的確有少數 firm (好似係長江基建), 係有外幣遠期合約做對沖, 不過purpose唔太易睇 (如match邊部分), 而印象中普遍firm都好似少做 (除左interest rate swap), 如果係外國大科企似乎會硬食revenue loss due to fx, 或者自己有market power加多D價

      至於1同4, 呢個係令我有D thought, 如果係香港既物業或其他類型既套息投資者, 只要asset side既yield相對liability side利息相差夠大, 就可以做槓桿套息差, 有利可圖, 但其實有無考慮到我地讀財務學入面WACC既概念? 你有足夠knowledge, 如果有時間可以試下bridge上面流行既實務操作 同 財務學required rate of return概念。謝謝

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