（長文慎入）HKFRS16新「租賃」會計準則的影響（2020年8月17日）

前幾日，小薯在《匯豐這半年是真死？還是假死？》一文中用匯豐的例子講述了HKFRS9的影響，HKFRS9的最重大影響是提信貸損失由「已產生」改為「預期」損失（如果不明白，歡迎發問）。

這條HKFRS 9是在2018年開始的會計年開始生效的，今日我想跟大家分享另外一條同時對會計三寶影響深的會計準則HKFRS16。這一條準則是在2019年開始的會計年度才生效的，相信有不少網站也有討論這一條準則。可是，真正見到這條準則的影響的年報，應該就是今年三月份至四月份刊發的業績，各位這個時候應該會發現2019年報與過往年度的有很大的不同。今日小薯就想為大家慢慢折解這條準則。

其實HKFRS16是由以往的HKAS17修改而成的，兩條會計準則都是關於「租賃支出」的會計處理方法。在講述HKFRS16之前，容小薯先講HKAS17的處理方法。

大家先考慮一個情景，零售公司向一個商舖的業主租一個店舖做生意，那間零售公司就要每個月付出租金。與之相反，那個業主就是通過他擁有的商舖，每個月收取租金收入。這個就是租賃的基本營運模式。

HKAS17的情況之下，兩者是如何記帳？業主一方因為有一個商舖，所以會把這個商舖記錄為業主的「資產」，他收取的租金收入就會成為業主的「收入」。另外一方面，零售公司把每月付出的租金記錄「支出」。到這裡與我們一樣，很易明吧！

可是，大家會不會覺得有點奇怪？業主有「收入」，零售公司有「支出」；業主有「資產」，但零售公司卻沒有「負債」？沒錯，在HKAS 16的情況下，零售公司可以利用業主的長期「資產」，但卻不用承擔租鋪的長期「負債」，取而代之，零售公司只需要在附註內披露一項「經營租賃承擔」，披露未來五年或以上的租金支出。

其實，只要一想，沒有這些店鋪，零售公司能營運嗎？這些未來的租金理所當然應是零售公司的必然「負債」，但通過這個租賃式，就能成為表外，不用放進資產負債表內，減少公司的「負債」！另外，就是船舶和飛機，石油鑽井平台和火車，商店和酒店等公司，也能透過經營租賃，斥資巨額「租金」搶購這些具有價值的資產，使公司在獲得資產的同時，無需將之列入其資產負債表當中（註：這裏只是討論經營租賃的模式而沒有討論融資租賃的模式，詳細解見文末的「附註」﹚。

為了把以上的不對稱狀況，負責制定會計準則的委員會因為修改HKAS 17，並出現了HKFRS16。究竟HKFRS16對公司的會計三寶有什麼影響？小薯就利用作佐丹奴（00709）為例子去解釋，始終租金佔零售業的成本是一個頗大的部份。

資產負債表：

利潤表：

現金流量表：

小薯會把HKAS 17和HKFRS16在業主和零售公司的三張會計報表的影響表列出來，大家不妨對比以上佐丹奴2019年的財表。

 零售公司：

	HKAS17（舊準則）	HKFRS16（新準則）
資產	沒有資產	使用權資產
負債	沒有負債	租賃負債
利潤表	租金支出	使用權資產的折舊（非現金） 租賃負債的假設利息，並記帳利息開支
現金流	租金現金支出放在經營現金流裡	償付本金的金額表達為籌資活動。 支付利息的部分則依企業的會計政策，列為營業活動或籌資活動。

 

業主：

	HKAS17（舊準則）	HKFRS16（新準則）
資產	投資物業 -商鋪	投資物業 -商鋪
負債	銀行負債 -按揭	銀行負債 -按揭
利潤表	租金收入	租金收入
現金流	租金現金收入放在經營現金流裡	租金現金收入放在經營現金流裡

 

各位讀者不是編制財報的人，所以小薯不會詳細解釋如何計算使用權資產、租賃負債的假設利息等，雖然是對公司的帳目有一定影響，但理太深也對散戶意義不大，反而如行適應分析更為重要！由上表所見，業主的會計處理大致上與舊準則處理一致，所以小薯略過不談，反而零售公司的影響就較大了！

 

資產負債表影響

HKFRS16下公司會錄得資產（使用權資產）的增加，以及負債（租賃負債）的增加。因為公司從租賃合約所獲取的使用權將會被納入資產當中，而相應的租金承諾（或財務承諾）就會被納入負債之中，那將改變資產負債比率，使總債項金額高於以往。若公司擁有根據總債項金額所訂立的貸款契約（例如Debt to Equity ratio），那便可能會僅因為會計準則的變更而導致違約。

 

利潤表影響

理論上折舊加上利息開支的金額差不多等於租金開支，因此影響純利有限。可是，當去到EBITDA將會有所提升。原因是，舊準則下，「租金」會納入營運開支，而新準則下就會變成使用權資產的折舊和租賃負債的假設利息，利息和折舊開支當然會上升，但EBITDA卻因不計這兩項開支，幾相會上升。當計算interest coverage等負債比率就會出現變化，當然用EV/EBITDA這些涉及EBITDA的估值工具也會有所影響！

 

現金流量表影響

如上表所顯示，公司的經營現金流預期會上升（因為租金支出已不是經營現金流了！），另外融資現金流會減少。那舉一反三，公司的自由現金流也會上升！

 

小薯在這裡以佐丹奴的數字看看新準則對資產負債比率的影響：

	2018	2019（新準則）	2019（舊準則）*
	[百萬港元]	[百萬港元]	[百萬港元]
資產	4,124	5,196	3,917
負債	1,115	2,349	1,241
資產負債比率	27%	45%	32%

*只是簡單剔除使用權資產和租賃負債

 

既然知道新準則的影響，那我們作為分析師如何處理？小薯在這些變動期間這樣處理：

1. 資產及負債：小薯會把以往年度的「經營租賃承擔」加回資產及負債。其實小薯評估公司的財務狀況時，一直都有考慮「經營租賃承擔」。
2. 利潤表：純利就沒有太大問題，反而計EBITDA小薯會把使用權資產的折舊和租賃負債的假設利息加回進了去，始終少租金是公司賺錢的經營成本呢！
3. 現金流量表：把償付租賃負債本金的金額由融資業務活動調整為營業業務活動，利息的部分如列為融資業務活動也調整為營業業務活動吧！不要說租金不是營業業務活動呢！

不過，新準則有一個例外，就是少於12個月的短期租賃只要不設完約後購買資產的選項，就可以不用確認使用權資產和租賃負債，所以有些人會認為公司會尋求更短期的租約，以盡量減低新資產負債表的債項金額。小薯在這裡也討論幾句：

1. 實務上，公司租鋪做生意，要需要裝修的，而裝修也要時間翻的。如果租期少於12個月，萬一業主不續租，裝修很大機會血本無歸。
2. 會計上，裝修的折舊期會縮到一年（通常裝修會以租期本做折舊）。如果租期少於12個月，裝修直接當年支出化（但續租後就沒有再提折舊），利潤就會出現大幅波動。
3. 計劃上，公司的財務計劃很著重可預測性和確定性，12個月的租約去作一個開鋪的投資決定是有很大的風險。
4. 現金上，即使上所有問題都可以處理，但是每年都要與業主討論續租，簽新租約，也會涉及更多的行費用，而且業主是否真的配會也成問題。

所以不要單憑新的會計則而帶來一些表面的壞影響，就認為公司會找辦法規避，還要想實際的商業運作。小薯暫時想到合理且符合商業運作的方法是：由辦公室租賃可以轉換成為服務協議，情況如服務式辦公室和合作辦公空間，他們簽的是服務而不是租賃合同，配以高度靈活的協議方式，就可能有機會規避新準則的要求。

這一篇文真的很長，小薯也寫了很久。如在《匯豐這半年是真死？還是假死？》一文所說，會計準則的變動可能會過於深奧而令讀者更難於理解，不過只是嘗試研究多些，了解多些，這些變動可能是把以往的大家看漏了的漏洞填補，讓財報的讀者對公司的財務情況有更深入的理解。

附註：租賃合約在HKAS 17來分成兩類──經營租賃（Operating lease）及融資租賃（Finance lease）。若承租資產的主要風險及報酬都轉移予承租人，特別是租賃期滿時資產的所有權會轉移給承租人，這類租賃都可界定為「融資租賃」而其處理方法就好像以上HKFRS16的租客處理方法差不多，而不符合以上條件的租賃就屬於「經營租賃」。在HKFRS16，就基本上也「融資租賃」和「經營租賃」的處理方法也有差不多了！