領展資產管理（中國）總監霍業生專訪，睇下霍生講左咩？

圖片來源：HK01

今天HK01 出了一篇專訪，是訪問了領展資產管理（中國）總監霍業生。HK01的報導大家就按這個「傳送門」。今日就想同大家享小薯點睇呢次專訪。（以下斜體文字為原文節錄，而紅色部就是小薯的超表面解讀）

香港市場不少貴重物業均由實力雄厚的大業主及發展商持有，相關放盤少，為維持高增長目標，未來仍會繼續在外地物色投資機會，而且會分散投資組合，「唔同籃放唔同類型雞蛋」

他又認為，香港大業主及發展商普遍實力雄厚，放賣貴重資產的機會較少，故集團未來會繼續主力在外地物色投資機會，通過收購活動提高增長，不過「都要睇機遇」 

小薯：這裡顯示公司買外地物業，不是看淡香港，不是不想買香港物業，而是買不到。他們有這個需求，但可適沒有合適供應，那只好放眼其他地方。同樣，也代表公司依然看好香港市場，所以之前領展也有入標競投加路連山道的商業地塊。

 

就短期內會否再度減持旗下本地民生區商場，霍業生指，現時零售市況欠佳，即使放賣估價亦不會理想，故暫無計劃再作大規模放售。對於本港短期有望通關，霍業生則表示未敢過份樂觀。 

小薯：即是現在不會再賣香港物業，但當市場轉好時，相信會放售二、三線物業，轉為其他更高端的資產。同時，連同上一句，發展方向相信依然是以零售為主。

 

對於首度進駐物流業領域，領展霍業生表示，物流這個市場在疫情前已經相當蓬勃，加上近年網購盛行、商業及經濟發展均需要此類配置，認為集團有需要擁有此類資產，只是過去未有機會涉足此範疇。 

小薯：即是說，公司現在大陸終於找到平貨了！Thanks to 政府給予機會。另外，網購不一定會打擊公司業績，公司是offline賺錢，但即使你轉online公司依然可以賺你錢，公司仲可以分散投資組合風險。同樣，亦意味這次收購不是第一單收購，而是陸續有來，因為之前太貴，所以「過去未有機會涉足此範疇」。

 

零售物業將繼續會是領展未來主力收購目標。集團今年內三度於上海、廣州及澳洲買入大型購物中心等零售項目，涉額超過103億港元。霍業生指，今年收購的零售物業不少是與合作伙伴共同持有，而且購入價處於低基數，預計未來可錄較高增長。 

小薯：這裡進一步強調，公司會以零售為主，而且同股東講：「唔理你係個地方，我就係專食人血饅頭，賤價買回來的，好叻叻豬，你放心繼續持有，實有運行。」當然，就看股東們信不信了。

 

他又補充，各類資產類別的租金增長周期有別，租金亦有不同波幅，持有多元化的資產可令集團得到更平衡、穩定的增長。「以前集團剩係得一個地方（香港），市況好果時表現好好，但唔好果時，就好似將所有雞蛋放喺同一個籃，有一定風險，𠵱家我哋有唔同籃放唔同類型嘅蛋，營運更加穩定。」 

小薯：人話講：「你地成日話我得香港屋邨場，而家我咩到有，而且我做到更平衡、穩定的增長」。這裡含意是「你唔洗擔心派息，我仲會平穩有序慢慢加派，唔會好似香港有REITS突然無得派息」，因為領展的派息其實就是由租金而來的。

 

霍業生指，「個商場（T.O.P）Day One開始已唔係主打內地客，而係主力做年輕人生意，但整體消費力跌咗，商場都跟隨大市跌。」近年接連受反修例風波及疫情影響，T.O.P在2019年底至2020年初出租率曾一度下挫至約80%水平，不過，近期出租率已明顯有改善，回升至新近的97%。 

小薯：這裡就是領展「認衰仔」，T.O.P. 公司是誤判，決資失敗。不過，公司現在肯改錯誤！不過，回報未必有預期那麼高。

 

今年上半年疫情轉趨穩定，T.O.P亦吸納15個新租戶進駐，部分新租戶本來是網上商店，但選擇重返商場開設實體店。 

小薯：誰說Offline已死？這一句就是打直打臉說「Office已死」的人。

 

「網店重返實體店，反映Online做得再好，都要返offline（做生意），網店成本唔會輕，運費、包裝費、上架費、退貨等都係負擔，而且消費者體驗感唔夠，Online始終唔能夠完全取代Offline。」他預計，未來線上線下銷售互相將配合。 

小薯：再一次打臉說「Office已死」的人。更甚是，公司要從Online中賺錢，其中一部分就是物流，而未來應該還會有O2O方面的投資。

 

至於集團2021年上半年整體零售物業出租率97%，有達400個新租戶進駐旗下商場。他認為，疫情放緩及消費劵刺激下，商場生意、食肆餐飲表現已較疫情期有明顯好轉，中式酒樓節日訂枱也出現「full booking」情況，商場停車場的使用率也有提高，反映市民願意外出消費。面對新型變種病毒來襲，他則表示暫時不太擔憂，「冇想像中咁驚」。 

小薯：霍生直接跟股東們說：「你地放心，2022年財年份財報，應該會比2021年財年好轉（註：消費券主要是在2021年下半年派發）。」雖然好像是廢話，因為2021年財報因為COVID-19真的表現不太好，但是2022財年2H估計會比1H好，甚至有機會回到疫前的情況。

 

而且，目前零售核心區的街舖空置率仍然處於偏高水平，街道各舖位業權分散，街舖業主始終只能單打獨鬥，租金也因此會較為波動，「上得快時，落得亦快」，不會如商場般擁一站式管理，租金穩定，抗跌力也較強。 

小薯：最後這一句，小薯覺得是有小小抽水成份。對買地鋪投資的朋友說：「你地咪煩LOR，買領展，唔洗你管之餘，仲要穩定有增長，舒服好多。」另外，更儍的是，就是買打散了業權的商場。商場的好處就是一站式管理，所以租金穩定，抗跌力也較強。買打散了業權的商場，這個優點就沒有了，又要自己管理，打散了業權的商場的投資又沒有地鋪那麼高，所以比買地舖更儍，更辛苦。

 

這就是小薯平時是如果這過管理層訪問，了解公司動向的方法。當然，管理層多數是報喜不報憂，閱讀時也要與其後資料佐證呢！