福壽園的土儲價值（2018年9月8日）

今天中午，小薯在FACEBOOK跟雪球問了一個問題：

「福壽園 (01448)的土儲有多少年的銷售儲備？ 土儲的價值又有多少？ 不如大家一起估一估，小薯今晚把小薯的想法跟大家分享。 

根據 《殯葬管理條例》（徵求意見稿）第十八條【墓位面積和墓碑高度】嚴格限制公墓墓位占地面積、墓碑高度和使用期限。 安葬骨灰的獨立墓位占地面積不得超過0.5平方米，合葬墓位的占地面積不得超過0.8平方米。 安葬遺體的墓位（含合葬墓位），占地面積不得超過4平方米。 墓碑高度不得超過地面0.8米。 應當使用可降解骨灰容器。 提倡地上不建墓基，不建設硬質墓穴，推行墓碑小型化或不立碑，提高綠化覆蓋率。 」

現在就把小薯的想法跟大家分享：

土儲有多少年的銷售儲備

在福壽園的 2018年中期財報披露，截止2018年6月30日，公司的可用於墓位銷售的土地面積約有2.17百萬平方米， 當中已估計並剔除不進行墓穴建設的有關區域。 根據由2013年起披露的資料，福壽園每個墓穴約2平方米，以此推算，福壽園可墓位的數量約1.1百萬個。 如以2017年銷售約22,663個，福壽園已足夠銷售48年。

即使我們保守一下，福壽園每個墓位用盡 4 平方米（實際上不會，因為在政策大方向是火化下，相信安葬骨灰的獨立墓位及合葬墓位的佔比會不斷提升），福壽園可墓位的數量也有約 54.2萬個，足夠銷售24年。

土儲的價值

較保守的約 54.2萬個銷售儲備計算：

• 每個墓位用盡 4 平方米，每年銷售約 22,663個（2017年銷售量），可銷售24年；
• 由 2014年起至2018年6月已公佈的公益性墓穴及村遷銷量平均每年為總銷量的30%，則日常營運的銷售量約15,864 個（22,663個x (1-30%)）；
•  以 2018年中期財報披露，日常業務平均售價約每座人民幣100,483（人民幣1.27億÷6,214個）；
• 每年銷售意額約人民幣 15.9億（每座人民幣100,483 x 15,864個）；
• 2018年中期財報披露，墓園服務（包含墓位銷售）營利潤率為53.6%，我們打折到50%，即每年墓園服務的利潤約人民幣79.7萬；
• 用現金流折現的方式，加權平均資金成本約 6.55%，即墓園服務的價值約95億人民幣；
• 以兌港元匯率約 1.15，即墓園服務的價值約109億港元；
• 以已發行股本 22.11億股計，即每股墓園服務的價值為4.93港元。

較樂觀的約 1.1百萬個銷售儲備計算：

• 每年銷售約 22,663個計，可銷售48年；
• 每年銷售意額約人民幣 15.9億（每座人民幣100,483 x 15,864個），墓園服務的利潤約人民幣79.7萬；
• 用現金流折現的方式，加權平均資金成本約 6.55%，即墓園服務的價值約115.9億人民幣；
• 以兌港元匯率約 1.15，即墓園服務的價值約132.9億港元；
• 以已發行股本 22.11億股計，即每股墓園服務的價值為6.01港元。

以上計算還未價計入未來新增土儲，也假設未來的銷售情況跟目前一樣，及數據來源自2018年中期財報披露。 另外，以上估值只計算土儲的價值，並沒有計算佔銷售額約12%，經營利潤率為7%的殯儀服務和並沒有計算佔銷售額約1.2%，仍虧損的景觀美化及墓園設計服務 ；及火化機的生產及銷售以及相關維修服務。 固此，以上價值並不等於福壽園整間公司的價值。

作者：80後小薯的投資人生

作者雪球專欄：https://xueqiu.com/8078832199/column

免責聲明

本網頁純屬個人網誌，一切言論純屬個人意見及經驗分享。 小薯不是證監會持牌人士，不會提供亦不是提供任何投資意見，小薯或任何人等的一切言論，並不構成任何投資買賣的要約、招攬、邀請、誘使、建議或推薦。 另本人無法保證有關內容的真確性和完整性。

小薯或持有本網誌所提及的公司或資產的長倉及短倉及衍生工具 , 並會在亳無預料下買入及賣出。 小薯在撰文時會儘量保持客觀公正，但對所持有的資產內容亦可能有較偏頗的論述。 投資涉及風險，讀者應考慮該投資是否適合閣下的個別情況，務請讀者運用個人獨立思考、求證、分析，讀者一切的投資決定以及該投資引致的收益或損失，概與本人無關。

版權及智慧產權

本網頁的內容，包括但不限於所有文本、平面圖像、圖表、圖片、照片以及資料或其他資料的彙編，均受版權保障。 本人是本網頁內所有版權作品的擁有人。 除非預先得到本人的書面授權，否則嚴禁複製、改編、分發、發佈或向公眾提供該等版權作品。 歡迎向本人申請授權發佈或向公眾提供本網站的內容