大馬房產項目視察有感（2019年9月29日）

早陣子小薯忙得很，因為正在考慮另外一個投資項目，就是馬來西亞的不動產。老實說，不動產不是小薯的能力圈範圍，所以今次投資的方法不會考慮以個人名義購買採取按揭方式購買，反而利用合夥人的模式，找尋適合的合作夥伴，通過合資的形式投資這個項目。在找不到適合的合作夥伴時，小薯也不會考慮投入資金。

因為當中不會涉及按揭，當然沒有按揭的槓桿效果帶來較高的回報，不過風險也會相對較細，不會輸多於自己的本金。同時，找尋合作夥伴利用合組公司的形式去投資項目，亦會減少潛在回報，但是亦能把這個風險投資項目的風險系數降低，對小薯的資產組合影響力減少，以達致較為平衡的資產配置。

不管做什麼投資，小薯貫徹一貫信念，決定前一看定要最好盡職調查，確保該項目的可行性及合理性，所以小說早幾天親自飛到馬來西亞去檢視這一個潛在投資項目（所以如果遲了回覆網友問題，不好意思），同時也趁機看多幾個不動產項目，利用比較的方式來檢查這個項目的風險。

其實投資不動產跟投資股票一樣也而需要有多方面的考慮！

• 投資股票要考慮公司行業的前景。那投資馬來西亞不動產，小薯則會檢視馬來西亞的經濟情況，以及項目區域的發展勢頭。
• 公司的管理層質素也會影響公司的發展，好的管理層市場也會給予一個較高的市盈率。那項目發展商的的質素和過往戰績，則是對不動產項目的前景有一定的參考價值。這個情況跟香港一樣，新地的項目很多時市場也會給予一個較高的溢價，正因為市場對新地建屋質素的肯定。
• 當然公司的業務更是公司的重點啦！如果一間公司只得單一業務，就會高度集中的風險，如果有多於一個地區的業務或多於一項互補的業務，互相補足之餘亦都可以減低風險。所以，小薯會看看該項目是一個單純的住宅或商業項目（而沒有其他配套），抑或好像太古城那樣的大型綜合體。如果好像太古城一樣有辦公室、商場、酒店，那當場被帶動起來的機會亦都較大，也確保了附近的住宅項目有一定的租賃客源（看現在的防禦性較高的藍籌屋業苑，起碼是以商住的型式興建）。
• 以上所說的都是桌面上的搜索檢查，我們始終也是要實地視察，落地看看公司的實際生意狀況是否好像如果年報所述的一樣！投資HKTV但沒有用過他的服務，或者落過他的門市看，永遠不知道HKTV 所說的，是否跟實際情況一樣。故此，小薯最後也是要親身去到馬來西亞一遍，看一看他的實際環境才作決定。
• 下一步就是要考慮公司的競爭者。如果這間公司的競爭優質較他的對手弱，那公司的護城河也容易受到挑戰，而且往往了解競爭對手也能提供更多的行業資訊及公司的競爭情勢，甚至乎在了解競爭對手情況之下，會找到另外一個更好的投資標的。故此，今次小薯落地考察時，就刻意找多了幾個投資項目，了解一下不同的銷售代理對其他項目的想法，及目前的市場環境，運用比較的方法去互相檢視不同項目的好壞。
• 當然一間公司的價值並不是取決于股東權益有多少，而是究竟公司能夠創造多少價值出來，而創造加息的源頭就是客戶。因此，客戶的想法是一間企業必須要了解清楚的東西，而最直接就是用家的意見！同樣，小薯也找了一些當地的朋友了解一下當地對目前馬來西亞的經濟、樓市、以至每一個地產項目的想法，再到當地的二手買賣及租賃市場的實際操作方法。究竟當地人以及外派人員對房屋要求的實際要求，再決定項目是否一個好的投資標的。

如果買海外樓只是單單的在香港銷售中心走一圈，聽聽銷售員的說話就決定， 並沒有實際了解項目的情況和當地的環境，就好像買股票只聽經紀的「冧把」後買入，他們說了你買入，他們賺了佣金走後沒有責任，最後輸了也沒有人賠給你，也沒有人可憐你。

作者：80後小薯的投資人生

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