華置私人化，是糖衣毒藥還是美點雙輝？（2021年10月7日）

今天（10月6日）華置（0127）刊發公告，大股東劉鑾雄家族提出私有化，每股作價4元，較該公司停牌前收報2.18元，溢價83.5%。 

公司發行股數為19.07億，以私人化的4元計，即華置股份估值為76.3億元。大劉家族本身已持有華置14.99億股或74.99%，即是大劉只須斥資約19.07億元，便可以將整把整間華置據為有！另外仲有班親戚們，加埋都持有3.6%，即是「街貨」（即是無利害關係股東）只有21.41%，唔好講呢21.41%當中有幾多係大劉的密友，鋤D會的好朋友，真正的「街貨」可能仲少！ 

要通過私有方案，要75%股東（包括親戚）投贊成，及少於10%的無利害關係股東反對(不包括親戚) ，呢個門檻話高唔高，話低唔低，就看看21.41%中有幾多密友同鋤D會的好朋友了！ 

華置更特別在公告內指出，私有化4元作價不會調整！看下去就明白點解會係4元了！ 

在公告內，公司別指出，私有化對小股東甚有好處，因為：

1. 2019冠狀病毒病疫情自二零二零年年初起一直持續，亦無跡象會於不久將來有顯著改善。因此，集團於截至2021年6月30日止六個月錄得公司擁有人應佔虧損淨額約 3700萬港元。
2. 集團於兩個以中國內地為基地的房地產集團（即恒大及佳兆業）擁有重大投資。由於中國內地房地產行業（尤其是中國恒大集團）所面臨的問題（特別是在流動資金方面），該等證券的價格於2021年大幅下跌。
3. 集團透過聯交所公開市場出售合共 277,685,000 股恒大，已變現虧損約 34.5億港元。
4. 集團仍繼續持有餘下恒大已發行股本約 4.39%，假設集團以 2.95 港元（2021年9月30日恆大的收市價）出售全部餘下股份，預期虧損約69.6億。
5. 註銷價 4.00 港元較股份於最後完整交易日在聯交所所報收市價每股 2.18 港元溢價約 83.5%，建議給予股東機會，以高於現行市價的價格退出於公司的投資悉數換取現金。

其實，大劉的意思即是：「你地班股東，我而係用你地既錢炒燶左就恆大同佳兆業既股票嫁啦！今年一定會輸大錢的啦！唔好話我唔睇住你地，而家我唔洗你輸到褲穿窿，我機會你高市價八成賣給我止蝕，你地仲唔多謝我。」 

那究竟事實是怎樣？如果我們投資，我們會買入股價低於價值的公司，賣出股價高於價值的公司，而公司的價值則來源於1) 公司現有資產的清算價值（即是現時把公司所有資產變賣的價錢），2) 公司未來從業務而來的現金流，再折現到今天的業務價值。現在，大劉offer每股4元要求我們把賣華置的股票賣給他，那我們應唔應該賣呢？ 

我們一起看看華置2021年6月30日的資產負債表（小薯就不截圖了，大家按這裡自行下載吧！）。理論上物業、廠房及設備、無形資產、應收賬項等這些資產是有一定的清算價值，但我們這裡假設這些全無價值，價值歸零，而看那些明顯有市場價值的東西，例如股票、現金、物業。另外，通過我們看淨負債（即現金-借貸），都會只看帶息借貸，但我們保守一些，連不帶息的負債也包含在內，甚至會計處理得來的負債（即是租賃負債、遞延稅項負債）也計算！簡單來說，就是公司所有負債。我們用以上假設去調整一下公司的資產負債表，結果如下：

以公司發行股數為19.07億，即每股調整後淨資產值為11.2元。即係小薯用都這麼保守的計算，還未計公司的業務價值，大劉現在offer每股4元向我們收購值11.2元的資產！果堆投資物業仲要係香港、中國、英國貨（例如，夏愨大廈、銅鑼灣地帶、奧海城三期、北京希爾頓酒店、英國倫敦的物業），還有物業存貨是成本計（凱滙185萬呎的10%），市價也肯定不只2.3億元！ 

可能大家會話，恆大由6月30日的10.12港元，跌到現在2.95 港元，小薯你用6月30日肯定高估了公司的資產值啦！唔好話小薯睇漏野，華置在2021年中期表披露了於中國恒大之證券投資（包括上市股份及債券）為92.3億港元，於佳兆業之證券投資（包括上市股份及債券）為18.7億港元。 

假設以上兩者都歸零！即再調整後淨資產為214.2億-92.3億-18.7億=103.2億，即每股為5.4元，仍較大劉offer的每股4元還有26%折讓，這個即管就當中公司其他股權投資在這段時間的下跌buffer。記住，即使我在以上算式把中國恒大和佳兆業之證券投資完全歸零，實際上華置其實仍繼續持有中國恒大5.82億股，現市值（2021年9月30日恆大的收市價的2.95元計）還有17億元，而佳兆業的股價也只是由6月30日的2.94元，跌到今天（6日）收市價還有1.99元。如果恆大好像6666那樣有人救亡，中國恒大的證券投資也可能回升呢！ 

結論就係，大劉用19.07億元私有化，基本上就係將公司的恒大股票同你換華置的其他所有資產，你話大劉堅唔堅揪！小薯就甘拜下風了！