2023年5月4日星期四

首程 2022年業績分析:漸見增長,但不要被股息綁架

今年首程的報表表達方式又變!事後孔明講,其實中期報都有這個跡象(停車業務中突然出現了投資收益),但小薯也想不到這麼徹底,連分部業績也不去分,只分收入來源!業務也重新改組改名,不再是資產管理和停車出行,而是資產融通和資產運營。資產融通的收入包括REITs諮詢、REITs發展基金、資產管理、戰略配售基金等綜合收入。資產運營的收入包括停車、產業園的運營、科技服務收入和與REITs原始權益人共同開發的業務收入。雖然業務的表現方成大變,但業績都要睇的!

 

財務表現

首程2022年全年收入港幣16億元,按年增長34%。資產融通收入達到港幣10.17億,占比64%,,按年增長82%;資產運營收入港幣5.83億元,占比36%,按年下跌 8.5%。這個收入結構上的轉變,就解析了公司為何把業務也重新改組。當然,心水清的讀者,會見到今年的港幣16億元(2021:港幣12億元)收入,有港幣3億元(2021:港幣1億元)是公允價值變動。如果將之剔除,按年增長22%,其實也是不錯。 

可是,再細看收入來源,上一年的收入增長主要是由超額回報而來,而停車場收入(包括運營服務收入及服務特許經營安排建造收入)是下跌的。理由很簡單,因為新冠疫情,機場等大型交通樞紐類停車場之收入出現斷崖式下跌。今年第一季度因為是復常後第一個季度,也有春運因素,所以今季的業績都預視公司的未來發展很重要。 根據公司的說法,「而隨著新一年疫情全面緩和以及宏觀 經濟的復甦,本集團看到交通樞紐類項目的 運營收入正以成倍的增長速度在恢復。本集 團有信心,隨著運營資產規模的進一步擴大 以及旅客流量的恢復,資產營運收入將實現快速的增長。 

另外,資產融通業務的收入是不穩定的(詳細下面解釋),但看基金管理業務收入有所增長,反映公司的管理資產規模正在擴大,預期會為公司帶來長期穩定的管理費收入。同時,超額收益暴升,反映2022年也有不少成熟項目及部分基金的退出。 

利潤方面,毛利率為66.5%,對比去年之45.8%,絕對值上升20.7%。可是毛利率的可比較性非常低。因為超額收益和公允價值變動基本上是零成本,超高毛利,所以只要當年超額收益和公允價值變動佔比較高,毛利率自然會拉高。 

反而小薯會看公司的經調整EBITDA,再扣掉公允價值變動,成為小薯調整EBITDA。因為這會剔除了非現金交易、不同稅區和資本結構這些非直接影響本集團之核心業務業績的費用,更能反映出公司經營效率的提升以及資產管理業務的現金流情況(其實最好是看經營現金流,因為公司的買賣股票及買經營權的變動也放到經營現金流,就不太好分)。今年小薯調整EBITDA增長31%,較剔除公允價值變動的收入增長高,導致EBITDA率從2021年的68%提升至202274% 

經營溢利錄得港幣13.46億元,同比增長137%;淨資產收益率達到9.2%,創下近十年歷史新高。 

其實2022年最驚喜的是派息,因為2022年基本派息9.61港仙(2021年:9.6港仙),同時有特別股息2.74港仙。當然,因為特別股息是出售了首鋼股權而來,而首程未打算(或未找到辦法)出售餘下的17%首鋼股權,因此小薯不預期下年會再有特息。在19-22年,公司堅守了每年派7億股息的目標,而未來五年,則承諾派發「本公司擁有人應佔溢利的80%作為股息」 

要留意的是,「本公司擁有人應佔溢利」是包含了一大堆股權的公允價值變動,如果公司的股權投資公允價值變動不斷上升,那理論上本公司擁有人應佔溢利的金額是會多於自由現金流,因而可能出現「派肉」的情況(即是從存量資金或借貸派息,而非從營運的增量資金而來),不過從目前公司的發展情況,有首鋼的股息加上項目退出回籠的資金,短期內應該沒有這個問題。相對,如果好像上年,出現大額減值、公允價值下調、或者超額收益大減,本公司擁有人應佔溢利大跌甚至虧損,就可能減派,甚至不派息。當然,公司依然可以酎情分派,但以過去公司的做法,不太像會這樣做。 

同時,公司也說明,如果上述派息計劃與股息政策不一致之處,以股息政策為準。根據公司的股息政策,在特定財政年度內支付總額不得超過50%的累積未分配利潤,當公司不斷派多於50%(現在是80%),總有一天會多於累積未分配利潤的50%,那時就只能減派或修改股息政策。因為,不要單向以承諾分派80%一定是利好,但實際是雙刃刀。 

最後,公司有3億港元的股票回購計畫(現已使用約2000萬港元)。不過,以目前公司144億市值,回購額度大約是2% 


資產融通業務

2022年的動作:

  1. 協助超過20個客戶籌備REITs的發行,對應的標的資產盤活規模超過人民幣 1,000億元(人民幣下同)。
  2. 長期儲備資產價值規模達到人民幣10,000億元。
  3. 已成功發行首項新能源項目公募REITs - 京能光伏。
  4. 通過管理的基金戰略投資於中國公募REITs已達30億元。
  5. 在香港搭建了第一支戰略投資中國 內地REITs產品的美元基金。
  6. 已是中國 REITs 市場第一大的產業投資方。

預期2023年的動作:

  1. 將發行協助超過6REITs
  2. 4個自持停車場打包在深交所境內市場首單停車類REITs產品
  3. 加大對具有長期價值的網格化資產佈局和整合的力度
  4. 加快REITs發行,也會設立多支基金,預計資產融通管理的規模將從目前的600億元,提升至1,000億元的水準,增長高達67%
  5.  啟動戰略投資與並購,加大對有價值企業和資產的戰略投資力度,拓展更多類別的基礎資產,重點關注新型能源(充換電、儲能及氫能)、空間運營(投資或併購停車或物業管理公司)SaaS 科技服務(股權合作),等三個領域。【雖然小薯不想寫得那麼空泛,但實際上以上領域與公司原本的業務有一定的互補性及提升能力(新型能源 - 車場;空間運營-車場/產業圈區新業務;SaaS 科技服務 - Sonic系統),也是行業發展趨勢和政策支持的方向】 

2023年,相信資產管理規模會繼續擴大,資產融通收入也會有所增長。資產融通收入主要分兩類,一是基於資產管理規模而收取的管理費用,二是退出時的超額利潤,三是諮詢服務收入。因為公司管理的資產類別大多是屬於長週期的基礎設施,所以管理費收入就會具持續性;相反超額利潤及諮詢服務收入則屬於一次性,但因為公司會主動物色新項目,所以這兩類收入也不會是一次性,但會隨市況而會大幅波動。同時,公司打算在京津冀長三角大灣區和成渝重點地區以及城市投資或併購停車或物業管理公司,前者就好像福壽園收購墓園進行升級改造的重資產式投資,後者則好從物管公司的輕資產式投資,只是不是樓宇管理,而是商業產業園區的營運。


資產運營業務

資產運營收入主要來源就是停車場、產業園等基礎設施的營運收入或者科技服務的收入。目前首程控制的資產運營收入平均年限接近20年,因此資產運營收入也是屬於長週期且具持續性,也對公司未來的派息有一定的保障。今年新中標的車場有:

  1. 重慶市龍湖時代天街項目、源著三期項目、觀音橋佰樂街項目
  2. 完成廣州市佛山萬科金域中央項目停車資產的收購
  3. 收購了佛山首中萬物餘下30%股權,由合資公司轉為可合併的全資子公司。
  4. 中標中國年輸送量排名前十之一的大型區域樞紐型國際機場,西南區域西安市咸陽國際機場東航站樓停車場項目,不少於8,000 餘個車位合共8年經營權
  5. 北京市朝陽區安貞醫院6層立體停車樓的項目於春節前順利竣工及投入,新增停車泊位不少於600餘個。
  6. 成都市武侯區投資建設的高升橋驛站立體停車樓項目,是A) 佔地面積最小(僅佔地738平方米);B)單體規模最高最大(新增不少於300餘個立體車位);C)停取時間最快(平均不超過 100秒);D)智能化程度最高;E)產品最豐富的為成都首例「五最」立體停車樓。 

根據管理層的說法,在資產運營業務方面,公司已經進入品牌成熟和業務加速期。首先是停車資產運營,公司已經在規劃和設計,到創新和增值的整條價值鏈的價值提升,驛停車已是中國停車行業的領導企業,日服務車輛高峰數達50萬輛,日資金流水(不同於收入)已升至幾百萬港幣的規模。 

同時,公司已嘗試將旗下若干停車場站升級為「光儲充」一體化的服務綜合驛站,挖掘出基礎設施資產在傳統認 知之外的增量收益,實現傳統基礎設施資產的價值重塑和再次定價。 

產業園區營運方面創業公社目前已經成為首都規模較大的市場化空間運營商(即是地產項目的空間以功能屬性方向去營運賺取收入為目的,而非以投資屬性方向,通過出售賺取短期回報),預計近期登陸國內資本市場,而其營運的項目也將於2023年提報REITs發行。

 

商業模式變化

目前首程基本已經成功搭建出四點一線的「適應中國經濟發展階段和產業結構的全生態鏈閉環」,即是:

  • 前期:用自有資金和REITs發展基金進行項目開發與培育,提供項目儲備【第一點】。
  • 中期:用公司的營運管理能力去增加項目價值【第二點】,提供公募REITs諮詢(包括短期融資、判定底層資產價值、經營活力和發展潛力),再經由REITs戰略配售投資,利用公募 REITs 平台退出回籠資金【第三點】。
  • 未期:由 REITs 戰配投資形成再投資【第四點】,提升資產的營運效率全面提升公司的資產價值。

以上商業模式就是小薯在兩年前提出的雋內外雙循環概念,兩大業務的協同發展。資產營運除了為公司貢獻直接收入也為資產融通提供了優質的底層資產資產融通重整培育新項目,也為。資產營運提供更多的直接收入。公司目前更進一步由停車場、產業園等基礎設施,進一步進入新型能源空間運營SaaS 科技服務等三個領域,以此推進更多的C-REITs發行。 

整體而言,公司這個商業模式的成長主要來自:1) 在不同產業佈局,產業帶來的增長;2) 資產價值重估的增長;3) 營運上的降本增效和科技創新的收入和利潤增長;及4) 市場起價差的投機性增長,簡單來說,就是項目退出和直接參股其他REITs的投資收益。

 

市場規模

趙總在這幾年的股東信中都不斷為C-REITs畫餅。在今年的股東信,趙總說「巨大,為公募 REITs提供了豐厚的底層資產。截至2022年 底,中國REITs已擴容到24支,市值達到人民幣 854億元。根據我們的分析判斷,2023年中國 REITs市值規模有望達到人民幣3,000億元。」「REITsGDP比重也僅僅只有0.25%,而美國這一數字是6%。」「未來十年,中國公募REITs市場 將發展為超過人民幣5萬億元的巨大市場,成為全球最大、最活躍的市場之一。」 

另外,根據招銀國際的報告,停車場行業內停車場26%的缺口會促進停車場的建設,停車場數量在2025年達到3.22億個單位,停車費業務市場規模在2025年有機會達到7000億人民幣。另外,中國證監會可能將更多資產類別如綠色能源、商業資產等納入試點範圍內,並鼓勵不動產私募投資基金,2023-2024年,C-REITs規模將以50%的複合年增長率進一步增長至1800億元人民幣。他們預期首程管理停車場數量會有到2025年會複合增長率達到44%,加上新冠疫情後2023年交通量的增長(已經回到2019年的水準),預計其停車收入將在2022-2024年年實現66%的年複合增長率;2022-2024年基金規模將以8%的年複合增長率每年增長45億元人民幣,達到640億元人民幣,同期基金業務收入以12%的年複合增長率增長,毛利率高達70% 

老實說,小薯對這種畫餅沒特別興奮,特別目前公司在風口,且國內大行通常唱好,小薯都是看公司的財務數字和表現做人,但知道下也行的,至少做估值時也有些用處。

 

小薯對管理層的微言

  1. 首程最大問題是經常配股,但同時手中又有非常多現金。在202212月底,現金有37億,佔總資產27%。如果加上股票等金融資產,足足有87億,佔總資產64%。可是,目前主要都是用來息,但不多見有投資、收購、發展高增值的項目。趙總說23年會加大投資力度,希望有所進展。
  2. 公司披露不透明,先不說業績的披露年年改,導致可比性減低。業務進展上也鮮有披露,只在未來發展落墨。每年有多少個停車位增長?基金的投資回報多少?新園區管理的利潤有多大?項目的投資情況如何?這些資料其實對我們評估公司的計劃落實情況,以至評估未來發展是有很大幫助。不過,以目前的財務資料,是看到有進展,但也不太敢下實在的判斷,因而估值上也會採用更保守的態度處理。



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