2023年6月12日星期一

領展 2023財年業績分析:領展供股後遺症,業績亮麗但每單位派息大減。

領展(0823.HK)上星期公布了截至2023331日止年度末期業績,一如所料,在領展於三月底完成供股後,已發行基金單位數目增加20%,即使公司的總可分派金額不變,每基金單位分派也會大幅減少。因此,領展的年度每基金單位分派減少10.3%%274.31港仙(2022年:305.67港仙)。當中,中期包括每基金單位分派155.51港仙(2022年:159.59 港仙)及減少約18.6%的末期每基金單位分派118.80港仙(2022年:146.08港仙) 


其實整整體業務表現不差,總收益及物業收入淨額按年分別增加5.4%4.8%122.34億港元及91.98億港元。

增長來源主要是兩方面:1) 因為香港市場改善及減少授予租戶的租金寬減,因此香港的零售和停車場業務有所增長。當中停車場業務的增長則主是要指紅磡及柴灣兩幢停車場/汽車服務中心及倉庫大廈的全年收入貢獻(由FY225200萬否增至FY232.1億;及 2) 海外物業的收益增長33.4%, 主要在20227月開始貢獻收入的澳洲新收購資產而來;但被3)中國市場的收入減少所抵消。中國市場一向是領展的死結,中國零售雖然租用率維持在95.2%較較2022930日的92.1%提升),但平均續租租金調整率)為-3.0%;而領展企業廣場(上海辦公室)續租租金調整率更是-14.5%! 

不過,大家應該看到,香港依然是領展的主要收入來源,所以我們就仔細看看香港組合的情況。

物業組合租用率達98.0%,創歷史新高;香港零售資產整體平均續租租金調整率上升至 7.1%;平均每平方呎租金增長至63.8 港元。無比較無傷害,向們找找同類的置富REIT,於20221231日(置富REIT的年結日)為93.9%,續租租金調升率錄得負增長(所以只提租戶續租率為78.0%,而沒有提供續租租金調整率)。


再細看不同類型的組合的營運數據。佔香港物業組合零售收益14%的領展的街市經常被人鬧太貴,無他的,因為租金不斷加,但依然有承租(看出租率),租金加自然反映到零售價上。重點是租金加仍有人承租,即是其街市在當區是有「較壟斷」的地位。一個佔面積只有9.4%的街市卻能產出14%的收入,就看到街市有多好賺。另外,主要收入來源的商舖,在租金提升從而提升基本租金,而商戶銷售額超越2019年疫情前水平的情況下,按營業額計的分成租金相信下年也會有所提升。

另外,有時賺錢不單是租金,還有一些管理費、空調服務收費、宣傳費及雜項收益這些有的沒有的費用,FY23增長17.9%,佔香港物業組合零售收益高達13.9%。即使基本租金加得不多,這些雜費都可以加到儍。因此,大家看到領展列示出來的租用成本(由FY2213.1%大跌0.6%FY2312.5%)只是計算基本租金(不包括管理費)對商戶每平方呎零售銷售總額的比例,而不是所有費用對零售銷售總額的比例。如果簡單倒推包括管理費、空調服務收費、宣傳費,租用成本則是由FY2215.4%跌至15.0%,不少看這3%的差額,以零售銷售總額數百億計,這3%涉及的收入有過10億,也對只有薄利的商戶有很大影響! 

另一方面,停車場業務成為了近年香港業務的增長主力!香港停車場的收益按年增長12.3%,停車場租金收入 (每個泊車位每月收入) 增長5.3%!月租及時租也不停在加租,停車場月租收費於20228月起按中單位數百分比上調,時租收費也以中單位數百分比上調,及時租泊車票銷量上升。停車場能加租只有兩個情況,就是當區車位供應少(這是較難變的變數),以及車位需求大。當車位供應少,月租的租戶就只能硬食加租;只時租能加租,就是當區的鄰近商場人流增加帶動時租需求,也側面反映領展商場的「旺場」。最後,停車場相關業務是指兩幢位於紅磡及柴灣的停車場╱汽車服務中心及倉庫大廈提供全年的收入貢獻。Recap一下,這兩幢資產有5年的死約加3年生約的長租期;及每年4%的遞增租金。 

中國跟其他國家的營運情況,小薯就不多談了,這裡把一些重點項目點列一下:

  • 中國零售物業組合:租賃重心由提升續租租金調整率轉移至提高租用率。物業組合的租用率由2022930日的92.1%提升至2023331日的95.2%,但平均續租租金調整率為-3.0%。不過,管理理預期續租租金調整率預計明年將恢復至正增長。(小薯:不予厚望)
  • 上海領展企業廣:租用率95.5%,但續租租金調整率仍是高達全年的-14.5%!(小薯:跟T.O.P. 和海濱匯一樣,是領展的失敗作)
  • 中國物流組合:包括三個位於大灣區及長江三角洲的物流資產,加權平均租約到期年期為1.7年,每年租金遞增4-5%。除了這三個物流資產,於20234月及5月也收購了位於常熟的兩個物流資產,將會在FY24貢獻收入,可以看到物流業務一波較大的收入增長。
  • 新加坡零售組合:在20233月底收購了裕廊坊和 Swing By @ Thomson Plaza 的收購交易,租用率99.9%,這兩個商場也將會在FY24貢獻收入。宏茂橋坊的10年期管理服務合約正式生效,且看看領展3.0asset light的業務模式湊不湊效。
  • 澳洲組合:零售主要是Queen Victoria BuildingThe GaleriesThe Strand Arcade50%權益,由20227月開始貢獻利潤。下年FY24有全年效應,加上上述新加坡零售組合,預期國際業務收入又有一波較大增幅。辦公室則主要是五項辦公大樓資產的49.9%權益及的567 Collins Street。辦公室的盈利供獻不大,主要是用來練兵。

估值方面,領展真的超進取!在目前美國國債息率高達4%,香港政府10年債券也高達3.5%,領展的香港物業資本化率竟然還用2.6% - 4.8%不等,還要比上年下跌!雖知道物業的要求回報率除了無風險利率外,還有其他風險溢價(例如流動性風險溢價),當過去一年無風險利率上升3-4%,理論上資本化應該是要上升,但實際上香港物業的資本化率,對比20209月,零售仍然不變,停車場更從3.1% - 5.3%下跌至2.6% - 4.8%!難道預期增長真的能提升到抵消了無風險利率的上升?在中國、澳洲、英國的資本化率都上升時,香港竟可獨善其身而下跌?當然,對於投資物業會影響Gearing時,管理人費用也是以Asset under management為基礎計算,又有評估師背書,因此領展是沒有誘因去調整資本化率至合理水平而作出減值。因此,如果真實反映資本化率,領展的每基金單位資產淨值應較目前的低不少。 

今次業績的另外一個重點就是領展的財務成本,以及債務情況!因為今次領展供股最大的原因就是財務成本大高,所以希望供股減債。FY23財務成本達到17.54億港元,增加74.5%,主要源於去年3月開始利率上升(平均借貸成本由FY222.3%增加至FY233%,增加30%)以及帶息負債結餘增加(由FY22551億增加至FY23657億,增加20%)。 

目前負債比率由22.0%大減至17.8%,平均債務到期年限約3.7年。定息部分由61.4%下降至56.8%,反映未來一兩年平均借貸成本可能會再增加!領展已經在供股後已經還清了FY24年要還的40億,因此說未來 12 個月毋須再融資。可是,這樣說就會嚇死乖寶寶,那12個月之後?

  • 2023331日,未提取的已承諾融資額度為100億港元,剛好可以為FY25年的到期債務再融資到較後期。
  • 每年現金流大約70億,當利息支出要1億(FY23利息支出8100萬,而惠譽預測領展FY24財年平均利息成本預期將上升至介乎4%4.5%),基本上儲兩年錢(FY24FY25兩年約138億)就可以還到FY26124億。
  • 帳面有現金及銀行結餘為173億港元,減去4月還債的41億,保留在8月派付的股息30億,只餘下100億左右,加上FY26儲下的70億,剛好足夠還到FY27的債。
好了!事件好像很完美,未來四年的債務已經解決問題就出來了!那以下兩項的錢從何來?

  1. 每年60+的股息(事實上因為計算分派時,是不包括還債的資金需求,所以付股息「理論上」是優先於還債);
  2. 收購項目的資金?
資金來源只有三個地方:

  1. 賣資產(已經推進中);
  2. 發新債(就看領展願不願在高息下發新債,但他要發債肯定沒有問題);及
  3. 供股。
因此,如果當公司有大型的收購項目,供項不是沒有可能的。


最後,我們看看分派情況。中期每基金單位分派155.51港仙,2022159.59港仙、減少約2.55%及末期每基金單位分派118.80港仙,2022146.08港仙、減少約18.6%,因此本年度每基金單位分派為至274.31港仙、減少10.3%。實際上,從總分派來後,扣除FY22的酎情分派(已經說到明是最後一年),實際上可分派總額是沒有減少!相比置富可分派總額減少了10.5%已經很好!當然,在3月底供股,已發行基金單位數目增加20%,每基金單位分派必定會下跌,下一年相信也會下跌或者持平。因為小薯估計下年的可分派總額應該只有單位數增長,但中期分派卻是以供股後的基金單位數目計算(相對FY23 中期的供股前的基金單位數目計算),所以DPU應會下跌,但下跌幅度會較低,或者持平。

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