原本想上一篇的《領展（0823）2018年中期業績估值，現價昂貴隻否小注或月供買入（2018年12月26日）》作為年結總結前的最後一篇文章。想不到，在小薯參與其中一個投資群組內，就某一個參與考的一個按揭問題，就帶出一個關於樓市的熱烈討論。通常其他人討論樓市，會討論是否便宜，供不供得起。可是，這個群組可以引申出一系列投資，甚至引申價投的討論，真的不愧是一個以價投為目標而聚集的一群人。 這個題目也讓小薯手癢，想跟大家分享一下。
有參與者提出：「新樓跟新股一樣，有溢價，投資的已有一部分（回報）給了發展商。」
這個點小薯很喜歡，因為小薯一直認為公司發新股，意味將公司的一部分賣給你的。那作為賣方，公司會否便宜賣給你？故此，小薯通常會對IPO或半新股持觀望態度，會傾向待公司經營了一斷時間，確定管理層有執行能力，亦有意思繼續營運才會購入。（可看《新股，值得抽嗎？（2017年11月12日）》）一文。
另外參與者提出：「居住本身是生活必需品。如果是自住，就很難只是單單用投資角度去分析。如果不買自住樓，有每月交租，也是成本。」接著有參與者提出：「如果只有2%回報（指租金回報），如果沒有升值，沒有太大的投資價值。」
小薯認為這個想法很有趣，住屋一來不可否認是必需品，但又不能否定樓宇的投資價值。小薯會這樣看這事，住屋是必需品，如果我們不買自住樓，這樣與沽空樓市無疑。故此，小薯認為與其沽空樓市，不如買人自住樓（當然能力所及才做）對沖住支出，又或者買入地產股也有相類似的用處。這個跟我們要用煤氣電力，但我們不可能自己發電造煤，但買入煤氣公司、電力公司（的股票），在煤氣費/電費支出增加時，我們另一邊箱卻能煤氣公司、電力公司收到股息，資本資值，這個便有間接的對沖作用，這也是小薯找尋投資標的的一個方法。
另外，回報率的問題，無疑如把樓宇當作投資物（已不是作對沖支出用途了），回報不但只是租金回報，還有資本回報。如果我們把樓宇作股票看，租金回報相當於股息率，按揭買樓等於用孖展買入。用孖展買股票值博與否，就看息差。在按息趨升，而租金回報卻沒有顯著提升，息差（租金回報
- 按揭息率）越來越窄，值博率已不太高。租金回報也相當於市盈率（或者回本期），如果現在回本期是在歷史的高位，是否抵買，就見仁見智了。當然如果是優質單位，未來樓價（甚至租金回報）長遠應是趨升，那市盈率應會慢慢下降，只是回報較低而已，這就全取決你如果評估投資標的的前景了！可是，作為價投，不只買好的，也要買得好，在合理價甚至在有足夠的安全邊際下買入才是最好的方法。
還有參與者提出：「持貨能力建基於仲有冇按揭。如果有實力，自然有較多選擇權，可以選擇不賣或者選擇減持，以致減持速度。比較起來，如果另一組身生活較緊，還要供樓，自不然有較大的議價空間。」
這個想法小薯很喜歡，借貸投資是雙面刃，在升市自然可以加大回報，但跌市也會加大損失風險。如果買入優質股，在沒有借貸的情況下，自然不會被迫斬倉，守住不賣，等待大市回復合理狀態，甚至有能力的，更可加大注碼。可是，如果以借貸買貨，優質股在大跌市時也會隨大市下跌，如果生活不緊張起碼可以付利息和補倉（就好像樓市下跌，只要能供款，被CALL
LOAN能被窿，銀行也不會提你的樓宇收回拍賣），但不幸這時失業了，生活拮据，就被迫斬倉，本金也賠掉。故此，小薯認為借錢買股票只有在股市大減價時才能用，因為再跌的機會較低，被斬倉的風險也較低。（註：小薯不是說一定要FULL
PAY買樓，這是對普通打工仔是不現實。正好相反，也認為買樓用按揭是最好，因為樓宇是普通打工仔最好最安全的抵押品（相較股票），讓我們能享有低息而能在低斬倉風險下進行投資。）
作者：80后小薯的投資人生
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