2018年12月28日 星期五

價值投資不只是股票,買樓也行呢!(2018年12月28日)


原本想上一篇的《領展(08232018年中期業績估值,現價昂貴隻否小注或月供買入(20181226日)》作為年結總結前的最後一篇文章。想不到,在小薯參與其中一個投資群組內,就某一個參與考的一個按揭問題,就帶出一個關於樓市的熱烈討論。通常其他人討論樓市,會討論是否便宜,供不供得起。可是,這個群組可以引申出一系列投資,甚至引申價投的討論,真的不愧是一個以價投為目標而聚集的一群人。 這個題目也讓小薯手癢,跟大家分享一下。

有參與者提出:「新樓跟新股一樣,有溢價,投資的有一部分(回報)給了發展商。」

這個點小薯很喜歡,因為小薯一直認為公司發新股,意味將公司的一部分賣給你的。那作為賣方,公司會否便宜賣給你?故此,小薯通常會對IPO或半新股持觀望態度,會傾向待公司經營了一斷時間,確定管理層有執行能力,亦有意思繼續營運才會購入。(可看《新股,值得抽嗎?(20171112》)一文。

另外參與者提出:「居住本身是生活必需品。如果是自住,就很難只是單單用投資角度去分析。如果不買自住樓,有每月交租,也是成本。」接著有參與者提出:「如果只有2%回報(指租金回報),如果沒有升值,沒有太大的投資價值。」

小薯認為這個想法很有趣,住屋一來不可否認是必需品,但又不能否定樓宇的投資價值。小薯會這樣看這事,住屋是必需品,如果我們不買自住樓,這樣與沽空樓市無疑。故此,小薯認為與其沽空樓市,不如買人自住樓(當然能力所及才做)對沖住支出,又或者買入地產股也有相類似的用處。這個跟我們要用煤氣電力,但我們不可能自己發電造煤,但買入煤氣公司、電力公司(的股票),在煤氣費/電費支出增加時,我們另一邊箱卻能煤氣公司、電力公司收到股息,資本資值,這個便有間接的對沖作用,這也是小薯找尋投資標的的一個方法。
另外,回報率的問題,無疑如把樓宇當作投資物(已不是作對沖支出用途了),回報不但只是租金回報,還有資本回報。如果我們把樓宇作股票看,租金回報相當於股息率,按揭買樓等於用孖展買入。用孖展買股票值博與否,就看息差。在按息趨升,而租金回報卻沒有顯著提升,息差(租金回報 - 按揭息率)越來越窄,值博率已不太高。租金回報也相當於市盈率(或者回本期),如果現在回本期是在歷史的高位,是否抵買,就見仁見智了。當然如果是優質單位,未來樓價(甚至租金回報)長遠應是趨升,那市盈率應會慢慢下降,只是回報較低而已,這就全取決你如果評估投資標的的前景了!可是,作為價投,不只買好的,也要買得好,在合理價甚至在有足夠的安全邊際下買入才是最好的方法。

還有參與者提出:「持貨能力建基於仲有冇按揭。如果有實力,自然有較多選擇權,可以選擇不賣或者選擇減持,以致減持速度。比較起來,如果另一組身生活較緊,還要供樓,自不然有較大的議價空間。」

這個想法小薯很喜歡,借貸投資是雙面刃,在升市自然可以加大回報,但跌市也會加大損失風險。如果買入優質股,在沒有借貸的情況下,自然不會被迫斬倉,守住不賣,等待大市回復合理狀態,甚至有能力的,更可加大注碼。可是,如果以借貸買貨,優質股在大跌市時也會隨大市下跌,如果生活不緊張起碼可以付利息和補倉(就好像樓市下跌,只要能供款,被CALL LOAN能被窿,銀行也不會提你的樓宇收回拍賣),但不幸這時失業了,生活拮据,就被迫斬倉,本金也賠掉。故此,小薯認為借錢買股票只有在股市大減價時才能用,因為再跌的機會較低,被斬倉的風險也較低。(註:小薯不是說一定要FULL PAY買樓,這是對普通打工仔是不現實。正好相反,也認為買樓用按揭是最好,因為樓宇是普通打工仔最好最安全的抵押品(相較股票),讓我們能享有低息而能在低斬倉風險下進行投資。)


作者:80后小薯的投資人生



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