2017年11月10日 星期五

領展(0823) 2017年中期業績分析(2017年11月10日)


2017118日,領展公佈了半年業績,可分派收入總額按年升6.2%26.04億元。期內每基金單位中期分派為121.5仙,按年增長8.7%。期內,收益總額及物業收入淨額分別按年增長7.4%9.5%49.49億元及37.67億元。

作為小薯的愛股之一,當然做一下功課,看看公告。

財務情況

收入 (百萬港元)
2017930
2016930
/(跌)
零售租金
3,324
3,157
5.3%
停車場
1,022
967
5.7%
中國物業
399
289
38.1%
其他
204
195
4.6%
總計
4,949
4,608
7.4%


2017930
2016930

佔營業總額
分部利潤率
佔營業總額
分部利潤率
零售及商業物業
75.0%
75.5%
74.6%
74.5%
停車場
20.7%
76.7%
21.0%
73.4%
其他
4.3%
-30.4%
4.4%
-11.0%
總計
100.0%
72.4%
100.0%
71.2%


香港物業升幅主要由加租而來,平均每月租金幅達6.7%,分部利潤率因而有所提升。中國物業也開始作出貢獻,而西城都薈廣場於20175月的收入開計入帳,可以預計中國物業繼續成為領展的未來增長點。


盈利(港元)
2017930
2016930
/(跌)
毛利
3,767,000,000
3,440,000,000
9.5%
股東應佔溢利
12,132,000,000
5,953,000,000
103.8%
每基金盈利
5.49
2.65
107.2%
每基金單位分派
121.50港仙
111.75港仙
8.7%
毛利率
76.2%
74.7%
1.5%
邊際利潤率
245.1%
129.2%
115.9%
股東權益回報率
8.2%
4.6%
3.6%

毛利增幅達9.5%,毛利率上升1.5%,意味除了收入增加外,領展的成本控制也建一功。這也令領展的也有所提升,令股東應佔溢利大幅提升,雖然物業增值非產生現金流,但也向反映股東所佔資產有大幅提升。

每基金單位分派大幅提升8.7%派率繼續維持100%,這算了回饋領展的股東。

物業估值(億)
2017930
2017331
/(跌)
零售物業
1,3525.28
1,247.39
6.2%
停車場
327.92
308.13
6.4%
發展中物
76.91
73.49
1.0%
中國物業
168.07
111.05
51.3%

資本化及折現率沒有多大的變化,反映香港物業估值增值主要來源是租金增長。中國內地的物業估值大幅增長主要因為20175月購入廣州西城都薈廣場。

負債情況
2017930
2017331
定息負債佔比
58.9%
61.4%
浮息負債佔比
41.1%
38.6%
實際利息成
2.5%
2.65%
定息負債平均年期
5.8
6.3
負債比
17.4%
15.6%

融資到期情況(百萬港
2017930
2017331
第一年內到
2,935
300
第二年內到
6,706
2,587
第三年內到
3,942
4,817
第四年內到期
5,668
2,825
第五年內到
2,331
4,931
第五年後到期
11,809
12,037
總計
33,391
27,497

定息負債佔債務總額的比例稍為下跌至58.9%,而定息負債平均年期為5.8 年,但仍能使領展減輕未來加息對的影響,估計未來實際利率跟過去五年的2.5%-2.6%相約。9月底止持現金約6.15億元,預計計經營現金流足以應付短期債務及未來12個月的已承諾資本開支

負債比率輕微上升,主要由於為收購廣州西城都薈廣場融資,但仍處於低水平,代表仍有借貸空間可進行收購,發展空間大。

營運情況

以下是領展在截止2017930日的6個月內的營運數據,小薯就不多作評論了,還請大家自己理解。基本上,小薯認為領展的營運表現依然是穩中向好。未來發展方向仍然是以資產提升項目為主調,輔以出售非核心資產,以提升資產總整回報。

而領展未來二至四年增長亮點,就是放在新的西城都薈廣場,彌敦道700號及海濱匯項目。另外領展於2015年初所購入作商業發展的九龍東海濱道 77號作仍在興建中,實際用途尚未知(管理層持為長線投資),但至少在竣工兩年內不會出售。

香港物業組合 - 零售


2017930
2017331
租用率
96.3%
96.1%
續租租金調整率
             26.8%
23.8%
平均每月租金 (每平方呎)
HK$59.0
HK$55.3



















香港物業組合 -停車


2017930
2017331
每個泊車位每月收入(港元
$2,463
$2,239
每個泊車位平均估(千港元
$475
$446

中國內地物業組

租金調整率

2017930
2017331
歐美匯購物中心
零售
30.7%
37.1%
西城都薈廣場
零售
62.1%
N/A
領展企業廣場1座及2
辦公室
17.2%
10.8%

資產提升項目的狀況


2017930
2017331
進行中的項目
14
15
待相關部門審批的項目
5
6
其他規劃中的項
>20
>18
總計 
>39
>39










收購項目

l   西城都薈廣場,其出租率自收購以來已增加至99.1%戶集中銷售兒童產品及教場,有超過50%的租約已處於首個租賃週 期的尾段並將於未來三年內屆滿。屆時將會提供空間以進一步改善商戶組
l   領展位於彌敦道700號的項目60%寫字樓及20%零售面積已獲承租
l   海濱匯寫字樓有30%面積獲承租

最後,領展截止2017930日的6個月內利用部分出售資產所得款項回購了1,470萬個基金單位,平均價格為每基金單位63.18港元,較2017930日的每基金單位資產淨值67.11港元折讓5.9%。證明管理層對領展未來的價值有信心,而出售資產所得又不是全部作回購/派特別息,而是留下部分作未來發展用途,顯示管理層認為未來還有新發展的機會,還有新增長空間。

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