2018年9月8日 星期六

福壽園的土儲價值(2018年9月8日)

今天中午,小薯FACEBOOK雪球問了一個問題:

「福壽園 (01448)的土儲有多少年的銷售儲備? 土儲的價值又有多少? 不如大家一起估一估,小薯今晚把小薯的想法跟大家分享。 


根據 《殯葬管理條例》(徵求意見稿)第十八條【墓位面積和墓碑高度】嚴格限制公墓墓位占地面積、墓碑高度和使用期限。 安葬骨灰的獨立墓位占地面積不得超過0.5平方米,合葬墓位的占地面積不得超過0.8平方米。 安葬遺體的墓位(含合葬墓位),占地面積不得超過4平方米。 墓碑高度不得超過地面0.8米。 應當使用可降解骨灰容器。 提倡地上不建墓基,不建設硬質墓穴,推行墓碑小型化或不立碑,提高綠化覆蓋率。 


現在就把小薯的想法跟大家分享:


土儲有多少年的銷售儲備

在福壽園的 2018年中期財報披露,截止2018630日,公司的可用於墓位銷售的土地面積約有2.17百萬平方米, 當中已估計並剔除不進行墓穴建設的有關區域。 根據由2013年起披露的資料,福壽園每個墓穴約2平方米,以此推算,福壽園可墓位的數量約1.1百萬個。 如以2017年銷售約22,663個,福壽園已足夠銷售48年。

即使我們保守一下,福壽園每個墓位用盡 4 平方米(實際上不會,因為在政策大方向是火化下,相信安葬骨灰的獨立墓位及合葬墓位的佔比會不斷提升),福壽園可墓位的數量也有約 54.2萬個,足夠銷售24年。

土儲的價值

較保守的約 54.2萬個銷售儲備計算:

  • 每個墓位用盡 4 平方米,每年銷售約 22,663個(2017年銷售量),可銷售24年;
  •  2014年起至20186月已公佈的公益性墓穴及村遷銷量平均每年為總銷量的30%,則日常營運的銷售量約15,864 個(22,663x (1-30%));
  •   2018年中期財報披露,日常業務平均售價約每座人民幣100,483(人民幣1.27÷6,214個);
  • 每年銷售意額約人民幣 15.9億(每座人民幣100,483 x 15,864個);
  • 2018年中期財報披露,墓園服務(包含墓位銷售)營利潤率為53.6%,我們打折到50%,即每年墓園服務的利潤約人民幣79.7萬;
  • 用現金流折現的方式,加權平均資金成本約 6.55%,即墓園服務的價值約95億人民幣;
  • 以兌港元匯率約 1.15,即墓園服務的價值約109億港元;
  • 以已發行股本 22.11億股計,即每股墓園服務的價值為4.93港元。


較樂觀的約 1.1百萬個銷售儲備計算:

  • 每年銷售約 22,663個計,可銷售48年;
  • 每年銷售意額約人民幣 15.9億(每座人民幣100,483 x 15,864個),墓園服務的利潤約人民幣79.7萬;
  • 用現金流折現的方式,加權平均資金成本約 6.55%,即墓園服務的價值約115.9億人民幣;
  • 以兌港元匯率約 1.15,即墓園服務的價值約132.9億港元;
  • 以已發行股本 22.11億股計,即每股墓園服務的價值為6.01港元。


以上計算還未價計入未來新增土儲,也假設未來的銷售情況跟目前一樣,及數據來源自2018年中期財報披露。 另外,以上估值只計算土儲的價值,並沒有計算佔銷售額約12%,經營利潤率為7%的殯儀服務和並沒有計算佔銷售額約1.2%,仍虧損的景觀美化及墓園設計服務 ;及火化機的生產及銷售以及相關維修服務。 固此,以上價值並不等於福壽園整間公司的價值。


作者:80後小薯的投資人生







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3 則留言:

  1. 2018/09/10 15:26 沽空資料 股價升跌
    內地傳媒報道,民政部官網公布《殯葬管理條例》徵求意見稿,當中包括完善基本殯葬公共服務、強化公益導向作為修訂重點,內容提及,為整治殯葬商品和服務價格虛高亂象,多項殯葬服務內容被確定實施政府指導價和政府定價,並將會有步驟地實行火葬。

    福壽園(01448.HK) -1.563 (-23.388%) 沽空 $1.59千萬; 比率 5.194% 今輕微低開0.3%報6.66元後,跌幅逐步擴大,午後呈「洗倉式」下跌,最多曾跌25%,低見5.01元,屆今午約3時24分,報5.03元,跌幅約24.7%,暫屬主板跌幅最大股份,成交逾4,770萬股,涉約2.66億元。

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  2. 請教網主如何解讀以上消息?1448 今日急跌23%,是否反映市場意味1448的高毛利時代已過去?如無貨在手,現價買入是否會較冒險呢?謝謝賜教!

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  3. 小薯今晚會撰文跟大家分享以上消息的意見,明早開市前應該能發布。

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用牙膏牙刷,同你講投資(2021年6月6日)

  今日,有谷友傳了上面果條問題出來,小薯真心覺得幾得意,想同大家開心些牙( SHARE )下。   其實呢條問題,係考緊係經濟學 101 既問題(如果有讀經濟可以玩下),主要係關於 Complement product (互補產品)既 concept 。先給幾個經濟學 co...