2019年9月29日 星期日

大馬房產項目視察有感(2019年9月29日)


早陣子小忙得很,因為正在考慮另外一個投資項目,就是馬來西亞的不動產。老實說,不動產不是小薯的能力圈範圍,所以今次投資的方法不會考慮以個人名義購買採取按揭方式購買,反而利用合夥人的模式,找尋適合的合作夥伴,通過合資的形式投資這個項目。在找不到適合的合作夥伴時,小薯也不會考慮投入資金。

因為當中不會涉及按揭,當然沒有按揭的槓桿效果帶來較高的回報,不過風險也會相對較細,不會輸多於自己的本金。同時,找尋合作夥伴利用合組公司的形式去投資項目,亦會減少潛在回報,但是亦能把這個風險投資項目的風險系數降低,對小薯的資產組合影響力減少,以達致較為平衡的資產配置。


不管做什麼投資,小薯貫徹一貫信念,決定前一看定要最好盡職調查,確保該項目的可行性及合理性,所以小說早幾天親自飛到馬來西亞去檢視這一個潛在投資項目(所以如果遲了回覆網友問題,不好意思),同時也趁機看多幾個不動產項目,利用比較的方式來檢查這個項目的風險。

其實投資不動產跟投資股票一樣也而需要有多方面的考慮!
  • 投資股票要考慮公司行業的前景。那投資馬來西亞不動產,小薯則會檢視馬來西亞的經濟情況,以及項目區域的發展勢頭。
  • 公司的管理層質素也會影響公司的發展,好的管理層市場也會給予一個較高的市盈率。那項目發展商的的質素和過往戰績,則是對不動產項目的前景有一定的參考價值。這個情況跟香港一樣,新地的項目很多時市場也會給予一個較高的溢價,正因為市場對新地建屋質素的肯定。
  • 當然公司的業務更是公司的重點啦!如果一間公司只得單一業務,就會高度集中的風險,如果有多於一個地區的業務或多於一項互補的業務,互相補足之餘亦都可以減低風險。所以,小薯會看看該項目是一個單純的住宅或商業項目(而沒有其他配套),抑或好像太古城那樣的大型綜合體。如果好像太古城一樣有辦公室、商場、酒店,那當場被帶動起來的機會亦都較大,也確保了附近的住宅項目有一定的租賃客源(看現在的禦性較的藍籌屋業苑,起碼是以商住的型式興建)。
  • 以上所說的都是桌面上的搜索檢查,我們始終也是要實地視察,落地看看公司的實際生意狀況是否好像如果年報所述的一樣!投資HKTV但沒有用過他的服務,或者落過他的門市看,永遠不知道HKTV 所說的,是否跟實際情況一樣。故此,小薯最後也是要親身去到馬來西亞一遍,看一看他的實際環境才作決定。
  • 下一步就是要考慮公司的競爭者。如果這間公司的競爭優質較他的對手弱,那公司的護城河也容易受到挑戰,而且往往了解競爭對手也能提供更多的行業資訊及公司的競爭情勢,甚至乎在了解競爭對手情況之下,會找到另外一個更好的投資標的。故此,今次小薯落地考察時,就刻意找多了幾個投資項目,了解一下不同的銷售代理對其他項目的想法,及目前的市場環境,運用比較的方法去互相檢視不同項目的好壞。
  • 當然一間公司的價值並不是取決于股東權益有多少,而是究竟公司能夠創造多少價值出來,而創造加息的源頭就是客戶。因此,客戶的想法是一間企業必須要了解清楚的東西,而最直接就是用家的意見!同樣,小薯也找了一些當地的朋友了解一下當地對目前馬來西亞的經濟、樓市、以至每一個地產項目的想法,再到當地的二手買賣及租賃市場的實際操作方法。究竟當地人以及外派人員對房屋要求的實際要求,再決定項目是否一個好的投資標的。

如果買海外樓只是單單的在香港銷售中心走一圈,聽聽銷售員的說話就決定, 並沒有實際了解項目的情況和當地的環境,就好像買股票只聽經紀的「冧把」後買入,他們說了你買入,他們賺了佣金走後沒有責任,最後輸了也沒有人賠給你,也沒有人可憐你。


作者:80後小薯的投資人生
小薯其他平台原創專欄: 知名內地財經平台-雪球


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4 則留言:

  1. 為何不選越南,而首選馬來西

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  2. 因為小薯過往幾年因工作關係,經常去大馬,較熟悉當地情況,所以才選擇大馬。
    越南可能是一個比大馬更好的投資地方,但小薯不熟悉,沒有去過,所以不會選擇越南。

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  3. 我亦曾到大馬考察,請問你是在哪個地方投資? 是否因爲難上會所以才同朋友合資? 

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  4. 小薯是在KL投資的。與朋友合資是資產配置的風險考量,而非上會問題。
    當地Mortgage rate大多4%以上,如果你是MM2H,小薯問過當地的銀行,入息證明過關,申請問題不大。
    可是,作為香港人,如果有層樓在身,加按物業,用2.5%套現,再到那邊買樓不是更平?
    如果你申請私貸也是3%左右,雖然借貸期很短,但也是平息。
    雖然在當地借貸,就夠消除匯率風險的問題。
    不過,現時令吉較低水,相信借港元貸的匯率風險不太高呢。

    注意,以上意見是建基於你在香港已有物業。如果沒有香港物業,甚至連買香港物業的經驗也沒有,小薯不建議你涉足外地樓。因為連熟悉的地方也沒有買賣經驗,隔山買牛碰釘的機會大很多。

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