2019年10月17日 星期四

(憤中長文慎入)新攬炒按揭政策,愛你還是恨你?(2019年10月17日)



原本看完雲地新書,想寫一篇讀後感,不過有一個題材,不吐不快,唯有推遲一下!特首林鄭月娥在星期三發表她第三份的施政報告,從小薯眼中,依然漠視現在的社會問題她上一任把所有的問題全部歸咎於房問題而且大篇幅房屋及土地的政策。當中最多人討論的就是把按揭保險放寬由以往樓價400以下, 才可做九成按揭放寬至8百萬,而原本400600做八成按揭,放寬至1,000以下,且無論首或換樓客也可做八成按揭。 

雖然樓宇投資不是小薯精於的範圍,而且這個政策對樓市的影響,相信也有不少專家討論,小薯也想在這裏粗淺的討論一下如果有任何錯誤請隨時指出,小薯一定會承認錯誤並作出修改。




首先我們看看新政策下,所需要的最低每月入息要求,以及每月供款額。這個政策明顯是針對沒有足夠首期的中產階層而打的經濟牌。同時,因為以目前的按揭要求肯定是用單人姓購買物業,所以一個單人HK$70,000多的月入,不管另外一半有沒有收入,也算是中產階級了吧!

林鄭月娥解釋放寬按揭是為了讓市民更加容易上車,但在施政報告卻不提及鬆綁壓力測試所以一開聽時候小薯認為實際上成效可能少於預期。原來好戲在後頭,HKMC隨後發放新聞稿,表示即使未符合壓測首置客也可申請八至九成按揭,只需要符合供款佔入息一半即可調整保費即可變相放棄壓力測試要求。如果以這個按揭政策,即是月供只需要五萬元以上基本上就可以買到800或以上的房子。

因此有人將此解讀成能夠買房子的人數會多了,所以會樓市火上加油推高樓價。同時,昨天小薯聽財經節目,聽到「燈」大師說其實新政策不會對樓價有很大影響,因為受惠人數沒有想像中多,因為以HK$70,000多的月入朋友,之前應該已買了納米樓,未買的應該首期也沒有。主持不斷挑戰他的論點,他就只是重覆他的觀點,沒有數據提供。那實際上受惠人數如何?

根據原有標準600的樓宇只可以八成按,即是壓測要求下月入大約HK$45,0001,000的樓宇只可以借五成,即刻厭測月入需要HK$47,000左右。根據新的標準800可以借九成,壓測要求人工大約HK$73,000左右(假設按保不去到最盡的五成),1,000的可以八成,壓測要求人工大約HK$75,000,兩者對比下,最能受惠即是在月薪HK$45,000月薪HK$75,200之前不夠首期的人(當然HK$75,000以上也受惠,不過這個月薪以上,即年薪過百萬,小薯相信要買之前已有首期買入,只是面積沒有這個大了)

一個人有沒有足夠的首期,小薯沒有數據。不過,個人月薪的數據我們也可以找到根據稅務局2017/18年的年報找到,年入息有50至到90的人數,大約有36萬人,占總納稅人口大約20%。退一步,如果聯名買就可以計多人入息,根據統計處九月份的資料月入HK$45,000HK$80,000的家庭住戶則大約有49户,占總住戶人口大約19%。小薯相信兩個數字當中會有重疊的數目而且當中有多少已置業,又有多少有首期?所以,「燈」大師說的,可以真的有些根據(小薯只是討論受惠人數,沒有討論樓價呀!)。

憤中出未注意了!說了這麼多,其實想說整個政策最令小摸不着頭腦的是,過去政府堅持不肯放寬按揭的理由主要有兩個,第一是怕加熱樓市,第二是希望保持銀行體系穩定。

既然如此,為何今次突然放寬按揭?難道現在情況急劇變代,令兩個上理由已不再存在?

最簡單我們看中原城市領先指數。最新的CCL2019918日公佈)為184.2,最高為190.486月時),而林鄭201771日上任時,CCL144.28。過去數年林鄭特首一直說樓價高企,以接近高位的184.2CCL,樓市已經冷卻了嗎?雖然說6月至今,CCL累計下跌了3.3%,但由她上任以來卻升了28%,同時小薯暫時也看不出現在樓市有大幅下調的趨勢坊間普遍認為這次放寬按揭也會加熱樓市

再者在這一次放樓按之後,600800房子由以往有20%的下跌保險變成只得10%的下保險,8001,00的樓宇由以往40%的下跌保險變成只得20%下跌保險,即是在樓按政策上車的朋友面臨負資產危機會更大, 另外HKMC放鬆了壓測的要求,變相風險也會加大難道這些不會加大銀行體系風險(當然小薯也同意相對19972018,現時負資產危機不是太大)?即使沒有放鬆按揭,在經濟下調,坊間不斷傳資金外流的情況下,其實銀行體系的風險理應比過往兩年大了,沒是嗎

此外以往政府口口聲聲勸市民買樓要量力而為。現在政府不斷說未來經濟前景不明朗有機會出現經濟衰退作為負責任的政府理應勸導市民置業時更加審慎,更加要管控好經濟和銀行體系的風險。小薯相信,普通市月供的金錢來源大部份應該來自市民的薪金。不過,政府在經濟向下調整的前提下薪金水平也理應有機會向下調整一個首期也儲不了的市民(不是涼薄,而是小薯認為買樓投資應量力而為,而非為買而買)50%收入供樓,如果薪金出現調整,供樓佔入息比會更高,又如何令政府相信這名市民有足夠的儲備可以抵禦經濟周期變化而能夠穩定地供款,更不要談政府自己在施政報告附篇也說市民置業負擔比率於2019年第二季已達73%(而且現在銀行也減現金回贈、加按息,即是批按揭應該是收緊,因新政策而盲上車,最後批不了按揭而被迫攤訂,就連唯一的首期也沒有了!)這個政策是否無視了市民負擔能力?(小薯肯定會有人罵,不夠首期上車又罵政府,現在放寬政策,讓你有首期上車又罵,你想點呀!所以小薯一早說憤中出未注意)

老實說,小薯對這個措施有兩個想法。正面的想,政府可能眼見經濟出現大問題預先通過這按揭為經濟和樓市打預防針,通過維持高樓價去支持資本支出,從而保持經濟增長,繼而加大樓宇轉手率,政府也能繼續維持高收入以擴大政府支出,最後及讓利用樓宇按揭作抵押商業貸款不會抵押價值不足而被call loan,以保護中小企業的生存,從而及減低經濟衰退的情況。

毫無根據的陰謀論來說,政府則這個措施,要叫班中產玩這個接火棒遊戲。一來為一班有資產人士提供多一個退市門路(否則如何走佬去xx,而這班人對政府的信心較細﹚,二來接火棒的,不管是香港人抑或是新移民,肯定是對政府的信心較大,三來接了火棒之後的中產階層(特別自稱沒有立場的)就要更安分守己,打好自己份工,不要在外面有所作為,利用樓宇控制這班中產階層。

說了這麼多的陰謀論或者這個政策的荒謬之處,那是否說小薯不看好樓市或者現在不應該買樓?其實,根據施政報告,短中期公營房屋供應量約6.4萬個單位,長期24.8萬個單位);根據預算案20192023年未來5年私樓落成量預測合共約有9.4萬伙;《長遠房屋策略》訂立的總房屋供應量目標仍達45萬個(包括公私營單位,還要取決土地供應的進度),相對需求量來說,始終是供不應求,所以小薯依然認為樓市長遠看好的。不過,中短期樓價會因應經濟環境走勢而有波幅,理論上,當經濟下滑,應該也會帶動樓價下跌,那就是入市時機。而在新按揭政策下,相信之前600萬至800萬的二至三房單位會受惠,始終可以提升叫價叫至600萬至1,000萬。

最後,老生常談也要說一句,李嘉誠也經常說,如果是有自住需求的,計算好承擔能力,自住樓是可以買的,投資就免了,當然也不要賣掉自住樓啦!可是,如果為了投資而因應新政策而採取高成數按揭,那請考慮清楚是否有足夠承擔能力,確保在經濟下滑的大前提下,仍然有足夠的能力負擔高的供款。而小薯認為,眼前最應該處理的,是社會問題,回應社會的訴求。而不是一味把所有事推到屋土地問題就算了!


作者:80後小薯的投資人生
小薯其他平台原創專欄: 知名內地財經平台-雪球


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3 則留言:

  1. 小薯兄分析得很好,政府一向都是今日的我打倒昨日的我,時勢不同就講不同說話,今次舉措我相信目的是為維穩社會。同意你所說的,政府不應妄想以房屋解決目前政治問題(更何況今次政府舉出的房策根本是杯水車薪,了無新意),這樣完全是用錯誤方法斷症,藥石亂投只會愈搞愈禍。

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  2. 謝謝小薯兄分析, 不過提一提.不用聯名買, 單名買再加另一半做擔保人, 就可以計多人入息

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  3. Tony兄,小薯明白隨時間推移情況會有變而要推出不用的政策。不過,好像你說的,政府只是因為時勢而講不同的話,完全無視問題的結癥所在!

    苦榮兄,當然單名買再加另一半做擔保人也是可以。不過,如果另一半要用首置名買樓時,而又洗掉擔保人的名,銀行也會把另外一半當有第二層樓計算供款能力和首期。

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