領展2023年財年中期業績分析

昨天領展（823）公佈了今年9月底止中期業績，可分派總額32.77億港元，較上年33.36億港元比較，同比跌1.77%。可是，大家留意，2021/2022年度上半年是有酌情分派1.46億港元，即是實際上基本可分派總額是31.9億港元，同比升2.37%。如果計及4.081億港元（包括交易成本）回購670萬個基金單位，分派比率為112%（2022：105%） 

以每基金單位計，每基金單位分派155.51港仙，減少2.56%。撇除2021/2022年度上半年之每基金單位酌情分派7港仙，期內每基金單位中期分派增長1.9%。 

今次沒有太多comment，只會劃重點，紅字為小薯簡評： 

派息情況

市場在知道領展沒有酌情分派，導致可分派總額下跌，明顯不賣帳，應聲下跌。可是，領展一早已經說了，今年不會再有酌情分派。看回2019/2020年度的年報第34頁，公司明確說：「自於2019年3月13日完成最後一次資產出售後，我們已於 2020年3月31日止財政年度起三年內每年預算每基金單位約 14港仙的酌情分派。」因此，管理層已經在過去三年履行了承諾，而市場理應不要妄想酌情分派會持續下去。以下為2019/2020年度的年報相關截圖，是很明確的寫了出來。

故此，今次沒有酌情分派是預期之內，只是可分派總額的升幅較預期少，畢竟今年香港租務應較上年好，而且新增了澳洲三個零售項目（一年淨收入2980萬澳元）及辦公室組合（一年淨收入4960萬澳元）、內地三個物流項目（每年租金410萬人民幣）、還有上年下半年的兩個香港車場（每個月租金1590萬）。不過，點都好，業務上是向好的，而且公司依然派100%，是好事來的。

香港業務

• 物業組合的收益總額及物業收入淨額分別按年增長4.3%及5.3%。
• 整體租金收繳率則維持在 96%。
• 平均續租租金調整率由2021/2022年度下半年的5.9%升至2022/2023年度上半年的8.5% （通常一份租約通常是3年期，所以上次簽是2019年，即是新租約三年租金加8.5%）。
• 租用率仍維持於97.5%的高水平。
• 商戶每平方呎銷售總額按年增長3.8%（香港零售業總銷貨額同期升2.0%，展展做得不錯了）。隨著飲食及一般零售業好轉，整體租金對銷售額比例進一步回復至12.6%的正常水平。
• 在業績會中，公司提及「過去幾個月，領展已簽訂逾400份新租約，當中120份為從未在集團承租的新租客，相信與領展旗下的社區及屋村商場有穩定人流有關，吸引在傳統購物區的租客來承租。」

• 停車場及相關業務之收益按年增長12.7%。
• 停車場時租收益按年增長2.1%，並超越疫情前水平。於2022年8月，開始上調停車場月租租金，平均增幅為中單位數百分比。停車場月租收入增錄得按年3.4%之增長。
• 每個泊車位每月收入按年增加3.1%至3,167港元。
• 物業經營開支總額增加0.8%。，物業收入淨額比率提高至77.3%（2021年：76.6%）。
• 投得一幅位於觀塘安達臣道之商業用地，地價為7.66億港元。地價較於2022年8月12日之土地估值折讓約8.8%。計劃於2027年前將該土地發展為一個包括社區商業設施、鮮活街市及停車場之物業。預計發展成本總額（包括地價）約為16億港元。

 

內地業務

• 物業組合的收益總額及物業收入淨額分別按年增長3.3%及下跌1.2%。
• 整體租金收繳率為90%。
• 零售平均續租租金調整率為8.4%（lock down下比預期中更好）；平均租用率為92.1%。
• 上海辦公室續租租金調整率為 - 18.2%；平均租用率為96.0%（做得真係好差，比預期中的更失望。因為根據Knight Frank、高力、CBRE、JLL等做的上海辦公室市場報告，第二季租金環比下跌約0.5% - 1.8%，而DTZ則表示上海辦公室第三季租金環比只下跌0.37%，平均甲級辦公室每天約8.16/sq.m.。如果我們對比2020年第一季約每天約9.0/sq.m.，也只下跌約10%）。
• 東莞及佛山物流項目全數租出，每年租金遞增4%至5%。 

海外業務

• 總收益及物業收入淨額分別為2.81億港元及1.79億港元，海外資產佔6.4%。
• 上面提及的三個澳洲零售項目，出租率為95.9%。
• 澳洲及英國投資之辦公室，出租率為91.8%。

 

財務穩健

• 截至2022年9月30日止六個月，平均年期為3.4年，定息債務佔為56.1%，平均借貸成本為2.5%（美國三年期國債息率都4.5%，不過首席財務總裁黃國祥說現在加息環境會令資金成本增至3.5厘，將造成額外稅後開支約2億元）。
• 於2022年9月30日，負債比率由22.0%微升至22.7%（以max 50%計，即是大把水位加債買野，買得越多，資產越大，又可以借更多買野，LOOP LOOP LOOP；另外，今年展展draw 176億，還錢110億，80億係買項目跟翻新，新項目yield rate 4.4% - 8.3%，所以借錢係有回報嫁！）。

未來發展

• 沿用地域多元化的策略方針（點解要分散，明啦！）。目標地區：主力亞太區，中國內地的一、二線城市、澳洲和新加坡（真係有？同埋上年未期講既日本、英國唔見左？仲有只講地理分佈，無講資產分佈？下圖為未期的PPT截圖）

• 在加息情況下．為保障資產負債表規模，現時不考慮進行任何大型收購，並謹慎、選擇性地等待重新定價和在困境中浮現的收購機會（之前就話疫情難找項目，而家就講不考慮進行任何大型收購，有D唔明，不過都好過藥石亂投）。
• 業績會中主席聶雅倫強調現時仍有大量收購正在洽談當中（即是大量的中小型項目），行政總裁王國龍則說因為市場買賣雙方差價擴闊，洽談過程較難（即是唔到買入價啦！又想食血饅頭）。
• 進軍新市場或新板塊時，致力善用營運夥伴對當地市場的專業技能與知識，持續建立多個資本合作關係（之前說過，拜山學師）。
• 業績會中，王國龍說領展出售資產時同樣會考慮只轉讓部分股權、繼續負責項目管理（即是有機會賣業權，只收管理費現金流，回籠現金再投資）。